出海與AI技術加持

新興行業撐起穗甲級商廈

【本報記者廣州電】仲量聯行近日發佈今年上半年廣州房地產市場研究報告顯示，甲級辦公樓市場需求持續修復，租賃型淨吸納量同比大幅增長逾三倍；需求側結構性分化持續加深。儘管租金下行，但跌幅持續收窄，市場展現積極信號。

擴張成交佔六成五

從上半年寫字樓租賃成交數據看，租戶决策延續理性務實基調，租賃成交主要受“降本搬遷整合”與“以可控成本升級辦公環境”雙重訴求驅動。在一千平方米及以上的大面積成交中，金融機構、律所、零售等傳統行業貢獻約三分之一份額，為市場活躍度提供基礎支撑。遊戲、美妝、跨境電商等新興行業在擴張型及升級型成交中的佔比高達六成五。這一數據表明，新興行業成為辦公租賃市場增量需求的核心動力。

一方面，新興行業的出海勢頭強勁。去年跨境電商進出口額、美妝出口及遊戲出海營收均實現雙位數高增長。全球化版圖的擴張，促使企業總部加速完善中後台支撐體系，增設相關職能崗位，直接催生對辦公空間的擴容需求。

另一方面，得益於AI技術的加持，互聯網廣告和搜索服務等數字服務商的營銷與運營效率大幅提升，有效降低新興行業的獲客成本，進一步推動腰部企業及“隱形冠軍”實現業績躍升。隨着規模壯大，此類企業加速向核心商務區集聚，通過緊鄰行業龍頭實現人才共享、信息互通與產業鏈協同，把區位集聚效應轉化為效率優勢與創新動能，從而帶動對甲級辦公物業的升級需求。

新增供應空置承壓

展望下半年，大量待入市項目仍是甲級辦公樓市場短期面臨的主要挑戰。下半年，市場預計將迎來近六十萬平方米的新增供應，全市空置率料將承壓。受益於需求端的持續修復，預計全年租金同比跌幅將較去年收窄。

仲量聯行研究部資深董事、華南區研究負責人曾麗預計廣州辦公樓市場需求將呈韌性增長。增量需求主要源自兩大驅動力：首先，遊戲、美妝、跨境電商等新興行業保持較高活躍度，海外市場的拓展推動總部職能擴容，持續轉化為對高品質辦公空間的租賃需求。其次，伴隨着科技發展與業務版圖擴張，直播MCN、海外投流、AI SaaS等數字服務行業加速規模化發展，帶動腰部企業從非甲級物業搬遷至甲級辦公樓。