明年澳門樓市展望

今年，澳門經濟強勢復甦，各項宏觀指標在重回疫前水平的軌道上，惟樓市受加息周期、外圍經濟不確定性、資產市場悲觀情緒等因素影響，繼續有回調壓力。

在經過上半年短暫回升後，澳門樓價在七月再度下挫，並在其後幾個月延續跌勢，成交出現冰封跡象。

據統計暨普查局資料，今年七至九月住宅樓價指數較去年十至十二月的水平回落百分之一點七，第三季平均實用呎價為八千四百三十澳門元，按年跌百分之一點一，較疫前（即一九年十至十二月），住宅樓價指數累計回落約百分之九點二。第三季交投明顯放緩，單季住宅成交量（包含一手及二手樓）為六百二十八宗，低於上半年平均每季八百六十三宗成交以及歷史平均。

憧憬減息提振資產

面對樓市的低迷，澳門政府仿效香港，擬定於明年起“減辣”，希望藉此提振市場氣氛。政府取消第二套房的百分之五印花稅，但保留第三套房徵收的百分之十印花稅；同時，修改按揭成數安排，一般住宅按揭上限統一為七成。根據香港的經驗，“減辣”有助改善短期市場氣氛，但整體成效十分有限，加上考慮到房貸利率高企以及外圍環境仍具挑戰性，短期内帶動樓價V型反彈的機會率較低。

需求增租金回報升

筆者認為澳門樓市明年上半年將繼續面對一系列負面因素，但也有利好因素可以期待。隨着美國的去通脹過程持續（美國十月CPI按年升幅回落至百分之三點二），市場目前預計美聯儲局最早將於明年第一季開始減息，互換利率市場數據預計明年三月美聯儲局減息機會增至約百分之四十以上，到明年底將減息超過一百個基點，與筆者的預期大致吻合（最早第二季開始減息，全年減一百個基點）。由於澳門息口走勢跟隨美國和香港，料明年按揭利率將逐步回落，或提振對利率敏感的資產。

另一方面，本地私樓供應持續偏低，但外地僱員的住房需求繼續回升。

.受惠於澳門經濟持續復甦，企業加快聘請外僱。據澳門勞工事務局的數據，十月底外僱較去年底大幅回升百分之十二點六至十七點四萬人。有鑒於此，住宅物業租金表現有望進一步改善，同時推高住宅租金回報率。估計隨着按揭利率回落，與住宅租金回報率間差距收窄，將有助樓價回穩。

總括而言，明年澳門樓市將有更多利好因素浮現，但仍需對一系列風險保持警惕，包括內地樓市持續回調、外圍經濟放緩、資產市場的悲觀情緒等。

華僑銀行香港經濟師 姜靜