商榷“樓宇管理法”施行中若干法律問題
四、管理機關成員的專業化是有效履職的根本
樓宇管理工作是一項吃力不討好的差事，一方面要面對小業主，在日常工作中，可能會因部分小業主的不理解而受到批評和責難；另一方面，樓宇管理工作既涉及工程、水電、保安、清潔衛生、綠化、消防等專業知識和技能，又涉及樓宇管理法律的相關知識。因此，大多數小業主都不願意沾這些事務，普通小業主很難勝任。因此，要擔任樓宇管理機關的職務僅憑熱情和幹勁是不足夠的，得具備與樓宇管理相關的專業知識和基本法律知識。否則，結果可能是好心做壞事，或者是，徒有苦勞沒有功勞。
當然，小業主以服務全體小業主的熱情，持無私奉獻的情操競選管理機關職務，積極投入樓宇共同部分的管理工作應該值得稱讚和鼓勵。但是，若是為謀取個人私利、另有所圖，而混入管理機關並擔任職務，其動機和目的實不可取。不可否認，目前澳門有些管理機關的隊伍存在這類人，他們之所以爭取混進管理機關，擔任要職，是想借助管理機關之權力來實現個人的目的。據悉，某些管理機關成員因拖欠管理公司的管理費，不想繳付，於是決定加入管理機關，成為其一分子，並借招標之合法形式，踢走舊管理公司，聘用新管理公司。這樣做，他與舊管理公司的債務就有可能一筆勾銷。抱此邪念的管理機關成員極其危險，一旦得逞，他將越發肆意妄為，繼續玩弄同一手法、耍同樣的詭計，迫走透過招標選中的新公司。若此手法反復使用得逞，將嚴重影響到樓宇的管理工作。為此，必須提醒小業主提高警惕，絕不能選舉這類人擔任管理機關職務，否則，最終受到傷害的是小業主。
此外，現實中還有許多有關管理機關成員負面的案例，例如，不經分層建築物所有人大會決定擅自挪用共同儲備基金作他用、超出所有人大會賦予的權限核銷工程費、不切實履行法定義務如不積極主動或協助管理實體追討小業主拖欠管理費等。但是，也應該承認，全心全意為小業主的服務的管理機關成員也大有人在。他們不計個人得失，奉公守法，竭盡所能服務小業主。
五、科學規定所有人大會通過決議的份額比例
為解決分層建築物所有人大會舉行難的問題，新法在召開會議、有效決議等方面對舊法作了重大的修改，例如成功舉行會議只要求出席者所持的份額至少佔分層建築物總值的15%（舊法規定第二次召集時出席者所持有的份額須佔分層建築物總值的25%），大大降低了舉行會議的門檻。應該肯定，這一份額比例的降減有助於大會的成功舉行。而且，對於通過一般事項的決議如選舉管理機關成員、通過上年度帳目或通過本年度預算方案（第14/2017號法律第29條第1款），新法僅要求通過決議票數的份額至少佔總值的15%（當然還要符合另一要件：通過決議的票數須超過所有出席者的半數票──此處不是指人數而是份額）。當滿足第29條第5款的條件時，則無須達到15%的份額，也可通過上年度帳目或通過本年度預算方案。這樣規定的好處是可避免因達不到法定的份額而使上年度帳目或本年度預算方案的決議無法通過，致使管理工作停擺，嚴重影響到分層建築物共同部分管理工作的持續性。
然而，召開所有人大會及通過決議所需的份額佔分層建築物總值的比例的減少，也有其消極的一面。道理相當淺白，可能會出現幾幫人同時成功舉行所有人大會，成立管理機關以選出管理機關人員，以及同時通過管理機關名稱的決議，從而使一樓宇同時存在幾個管理機關及成員，爭奪管理事務，此狀況必會導致各派人馬之間互相指責、謾罵，使樓宇陷入不和諧、不安寧的狀況。此外，決議通過的門檻降低的另一消極因素是導致決議支持率偏低，決議得不到大多數小業主的認同和支持，因而拒絕履行決議的義務，使決議成為一張廢紙，執行效果大打折扣。
有些事項的通過決議的要求份額佔分層建築物總值太高，也會令相關議題多次議而不決，致令管理工作難以推進，嚴重影響工作的成效。以分層建築物一樓以上外牆裝設招牌或廣告牌為例（第14/2017號法律第11條第1款第2項），有關決議的通過須至少取得分層建築物總值的過半數票數的支持。這在實踐中很難做到，因為小業主對於出席所有人大會向來熱情不足、積極性不高，這是最致命的。如此狀況不改變，將會長期困擾樓宇商舖的經營者，讓經營者陷入進退兩難的境地，進而嚴重影響到澳門的營商環境。鑒於此，筆者認為有必要對相關比例作檢討和修改。
六、樓宇綜合管理制度的困惑
澳門現行法律對於私人樓宇共同部分的管理規定了兩種制度，一是簡單管理制度，另一是綜合管理制度。較為常見的是採用簡單管理制度，而當符合特定的條件時，即《民法典》第1320條第2款a項或b項所指的情況，則樓宇的管理須採用綜合管理制度。在採用綜合管理制度的情況下，確實增加管理工作上的複雜性和難度，無論是管理機關、所有人，還是管理實體在管理上的權利、義務及負擔皆須遵照兩套制度，讓人感到相當困惑，難以適從，給實務帶來諸多不便。譬如：在共同部分的負擔方面，須分為分層建築物整體的共同部分負擔和子部分的共同部分的負擔；在儲備基金方面，須分為分層建築物整體的儲備基金和分層建築物子部分的儲備基金；在分層建築物規章方面，須制訂分層建築物整體的規章和分層建築物子部分的規章；在所有人大會方面，須分為分層建築物整體所有人大會和分層建築物子部分所有人大會，在召開及運作方面也須實行兩套制度；在管理機關和選出管理成員方面也須遵循兩套制度。
如此法律規定及制度，既繁雜，又專業；無論是管理機關，還是管理實體，實難適從。不僅增加了工作量，也耗費不少的時間、人力和財力。光是召集所有人大會已耗費不少時間、人力和財力，既要召集分層建築物子部分的所有人大會，也要召集分層建築物整體的所有人大會。更為困難的是，若是各子部分共同部分分別由不同管理實體管理，在實行聯合管理時，協調的難度更大。鑒於此，筆者認為，這樣的法律規定實有檢討及修改的必要性和迫切性，以創造良好的營商環境。
七、有關規定雖有法可依但無制度保障實施
為有效管理樓宇的共同部分，第14/2017號法律作出相關規定，確立相關制度，讓各主體明確自己的法律權利和義務，各司其職，各負其責。例如，分層建築物所有人大會的職權（第22條）、分層所有人的權利和義務（第4條、第5條）、用益權人及預約取得人的權利及義務、管理機關的職責（第43條）、管理機關成員的義務（第47條）等，在新法皆有明確規定。但是，筆者認為在保障權利和義務落實方面仍欠缺配套的制度支撐。例如，雖然第14/2017號法律21條規定“金錢處罰”制度，即分層建築物所有人大會可制定金錢處罰制度，並有權或授權管理機關對於拖欠管理費的所有人予以處罰。但是，此處罰權如何落實？若小業主堅持不繳付相關費用，管理機關有何措施使之就範？顯然沒有。最終，也只有尋求法律救濟，透過訴訟手段強制執行（第18條）。再者，同法第43條第1款第12項規定：“管理機關為收取拖欠的款項而提起司法訴訟。”這既是管理機關的職權，也是其職責。但是，在實踐中，有些管理機關及其成員沒有切實履行此規定，令到管理實體無法收到拖欠的管理費，以致影響到管理業務的持續性。
八、業主應以主人翁的角色管好家務事
分層建築物共同部分是全體小業主的共有物，由全體小業主共有或共同行使所有權。從共同所有權派生出來的對共同部分的管理權，其功能是促進共同部分的使用、收益、安全、保存及改良，因此樓宇共同部分的管理權既是小業主的權利，也是小業主的義務。遵循“義務不得放棄”的原則，每一位小業主皆有義務參與樓宇共同部分的管理，透過出席所有人大會，參與討論和通過各項決議，選舉管理機關成員，並監督他們的日常工作表現。對於違反法律、管理規章、所有人大會決議的管理機關成員有權向大會申訴，對嚴重失職行為者行使罷免權。此外，小業主還可行使召集所有人大會的權利（第23條第5款），以及對於分層建築物所有人大會作出的非有效決議有權透過訴訟或抗辯途徑提出爭辯（第35條）。
小業主在行使法律賦予權利的同時，也應自覺地履行自己的義務，依時繳交管理費以及其他與共同部分管理有關的負擔，支持和配合管理機關、管理實體的日常管理工作，為創造美好家園的安寧、健康、和諧環境積極進言獻計。
（下）
簡萬寧
