房地產板塊投資機遇

房地產板塊去年表現落後大市，但看房企收入數據，除首季受疫情影響，四月起已回暖，市民買房熱度升溫，政府更出台政策限制資金流入房市。截至去年十一月，商品房銷售面積同比增1.3%，銷售額增7.2%，量價齊升。但房企股價仍在橫盤，與行業業績表現不符。表現落後的核心原因，相信是去年推出的房地產“三條紅線”。

根據觸線數目，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。若全未觸線，有息負債規模年增速不超過15%；每觸碰一條，年增速上限降5%；若全部踩線，則有息負債規模不得再增加。因此房企過去槓桿買地維持高速增長手段已不可再現。其中恆大(3333 HK)、融創(1918 HK)均處紅檔，今年融資將受影響，恆大更以75折售樓，確保資金足以支撐回款壓力。因此即便房企業績回暖，市場仍較謹慎。

此次政策雖影響部分房企融資，但市場中不乏優質房企一直嚴格管控資金，如碧桂園(2007 HK)、萬科(2202 HK)、世茂(0813 HK)等將可維持正常融資及買地，在行業中保持較高毛利，未來數年將跑贏其他受影響房企。

其次，房地產市場頭部效應顯著，市場集中度逐漸提升，一九年百強房企市佔率達6成以上，同比升5.2%。在疫情及政策雙重打擊下，去年有至少500家房企倒閉，相信未來大型房企市場份額將持續提升。即便房地產市場維持平穩或輕微下跌，龍頭房企仍有望維持高收入增長。

此外，龍頭房企中可圍繞一二線和強三線城市佈局、融資成本較低、可投得核心地段並配有優質娛樂、交通、物業管理配套的房企有望脫穎而出，成為最後贏家。目前房企估值普遍處於低位，股息率在4-6%，投資者可伺機吸納。

中國銀行澳門分行財富管理與私人銀行部 郭明喆