香港樓市下行風險猶存

今年以來，疫情全球大爆發，為香港經濟帶來沉重打擊。失業情況持續惡化，同時經濟料難免連續第二年陷入衰退。惟樓市仍維持穩健表現。

截至五月三十一日，追蹤香港二手樓價的中原城市領先指數連續第四周上升，按周上升0.96%至年內新高。 五月房屋成交量連續第四個月錄得環比升幅，按月增加45.9%至一年高位的5,984宗。此外，近期新盤銷情暢旺，反映本地對房屋的需求仍然穩健。

近期樓市的升勢可能是由投資情緒升溫、本地利率下跌，以及土地及房屋供應長期不足所推動。供應方面，受疫情阻礙，公屋和私樓項目無法開工。第一季私營市場新屋動工僅按年增長2.7%。這或加劇短期房屋供應不足的問題。除此之外，目前為止，新冠疫情對高收入人士的影響較小。因此，隨着本地疫情逐漸受控，以及早前樓價有所回落，積壓的房屋需求得以釋放。具體而言，金融業及公共服務業（去年第四季佔總就業人口的51.6%）的失業率較去年的低位僅上升1.8個百分點，升幅遠不及整體失業率的2.4個百分點。

儘管如此，中原城市領先指數仍然較去年六月的高位下跌5.4%，房屋成交量亦連續第五個月錄得同比跌幅，按年減少27.1%。展望未來，本欄認為房屋市場仍面臨一些下行風險。首先，急需現金流的商家，可能不惜大幅減價出售物業。四月份面積較大的住宅單位（100平方米或以上）售價創○九年以來最大跌幅，按年下跌7.2%。五月份售價高於1,000萬港元的房屋成交量亦按年大跌37%。

其次，若政治風險加劇並威脅到香港的國際金融中心地位，有意向移民或將資金轉移至海外的居民，或迫切沽售香港資產包括住宅單位套現。再者，由於全球封鎖措施及香港本地潛在的政治風險，使外來勞工及學生有所減少。租屋需求隨之減弱。同時，香港低端服務業失業率急速上升，可能迫使業主加大減租幅度。 四月房屋租金創○九年以來最大同比跌幅7.3%。租金回報下跌，削弱房地產投資的吸引力。

總括而言，本欄預期樓價將在未來數月內回調。不過，由於近期樓價有所反彈，本欄將二○年樓價的增長預期由-15%上修至-5%。

華僑永亨銀行經濟師 李若凡