港樓回調幅度或有限

近日香港樓市數據表現疲軟。截至三月一日，中原城市領先指數（追蹤二手樓價表現的指標）下跌至一年低的174.94，按周下跌1.78%，為一六年三月以來最大的跌幅。與此同時，二月房屋成交量按年下跌39.2%至2,762宗，為一八年十二月以來最低水平。一月新批住宅按揭貸款亦按年下跌10.9%。由此可見，香港樓市正面臨回調壓力。

去年十月底，政府放寬首置按揭保險措施，一度刺激樓市反彈。惟社會動盪疊加中美貿易戰，令香港經濟陷入衰退，進而打擊樓市需求，導致樓市自去年十二月起回吐逐漸上升。二月以來，新冠狀病毒的爆發，令勞動力市場和經濟狀況進一步惡化。樓市需求因此持續轉弱。

為解決歷時已久的房屋問題，香港政府在新一份財政預算案中提出一些方案。一方面，政府按揭公司將推出定息按揭的先導計劃，旨在減輕供樓人士面臨的利率風險，且將豁免壓力測試。不過，目前買家普遍申請的H按之鎖息上限，已能夠有效幫助對沖利率風險。另外，在全球央行放寬政策及經濟前景不明朗的大環境下，相比起利率上升，潛在買家或更擔憂工作穩定問題（去年十一月至今年一月的整體失業率上升至逾三年高的3.4%）。

另一方面，政府計劃在中長期增加超過21萬個房屋單位供應，預計一九——二○年度至二三——二四年度建屋量約為10.04萬個單位，包括出租公屋/綠置居共7.44萬個單位，及資助出售房屋共2.6萬個單位，同時預計未來五年，每年將平均增加私樓供應量約25%至1.96萬個單位。然而，政府能否達成供應目標成疑，因為一九年私樓落成量只有1.36萬個單位，遠低於預期。換言之，以上措施或未能逆轉樓市短期的回調走勢。

不過，即使如此，在樓市長期供需不平衡以及借貸成本下行（美聯儲突然減息50個基點後，市場預期美聯儲今年可能再減息75點子）的憧憬下，短期內樓市的調整幅度仍可能較○三年輕微。總括而言，本欄預期今年樓價最多跌5%。

華僑永亨銀行經濟師李若凡