二十多地落實現房銷售制

內地房地產新模式加速構建

【中新社北京電】商品住房銷售制度改革正在中國多地加快落地。從規範預售到推行現房銷售，從強化資金監管到完善融資機制，改革正向房地產開發、融資、銷售全鏈條延伸，推動房地產基礎性制度重構和發展模式轉型。

湖北荊門市五日發佈的商品房銷售新政明確，八月廿八日後新出讓土地的商品住房項目原則上實行現房銷售；實行現房銷售的項目，土地出讓價款首付款不低於百分之五十，餘款最長可延至兩年內繳清；實行項目主辦銀行制等。

根據中指研究院監測數據，截至目前，已有北京、上海、廣州、深圳、武漢、杭州等二十多個城市出台商品房銷售制度改革實施細則，覆蓋一線、二線及部分三四線城市，另有南昌、綿陽、瀘州等地就此公開徵求意見。

今年八月廿八日，住房和城鄉建設部等三部門發佈《關於完善商品住房銷售制度的通知》，其中明確規範商品房預售管理，有力有序推行商品房現房銷售。

預售項目必須封頂

梳理各地細則內容，以八月廿八日為節點進行“新老劃斷”、預售項目須達到單體建築主體結構封頂等要求、加強預售資金監管等，已成為共同方向。同時，各地根據市場情況，在土地出讓金繳納、存量項目過渡、保函置換等方面作出差異化安排。例如，北京、杭州允許符合條件的項目土地出讓價款餘款延長至兩年內繳清；武漢等地支持預售監管資金保函置換；西安則明確，對八月廿八日前已取得建設工程規劃許可證且部分辦理預售許可的項目，可按原政策發放個人住房按揭貸款。

銷售制度改革的影響正從銷售端向土地市場和住房開發環節延伸。

十一月三日，北京首宗按照“八·二八新政”出讓的住宅用地成交，按照相關要求，該項目優先選擇現房銷售。值得關注的是，該地塊允許採用“抬板”設計，通過設置平台利用地上地下立體空間。

倒逼房企重視品質

專家認為，這意味着房地產新發展模式下，土地供應、規劃設計與住房品質提升將越來越多形成聯動。清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，預售制度下，房企測算項目更關注周轉速度和規模；現房銷售模式下，企業需要依靠自有資金和項目融資支撐開發，更要判斷地塊本身是否值得投資。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，現房銷售有助於實現“所見即所得”，倒逼房企更加重視產品品質、物業服務和本地化需求。

放緩供應改善供求

銷售制度改革對市場的影響，也將體現在住房供應節奏上。住建部政策研究中心副主任浦湛認為，短期看，現房銷售以及預售條件的提高，均在一定程度上推遲新增供應量的釋放；在當前房地產市場去庫存階段，推行銷售制度改革，能够一定程度上放緩新增供應的速度，有助於改善供求關係。

除現房銷售外，多地還明確推行項目公司制和主辦銀行制。前者強調一個項目對應一家項目公司，強化項目獨立運作和風險隔離；後者通過確定項目主辦銀行，統籌項目融資安排，推動資金封閉運行、專款專用。三項制度共同推動開發、融資、銷售全鏈條的系統性重塑。由此，房企過去依靠預售回款、滾動開發和高槓桿擴張的經營模式將逐步改變，這也是構建房地產發展新模式的重要一步。