全澳逾五千幢舊樓

學者倡減稅降費增都更誘因

【本報消息】澳門逾三十年樓齡的樓宇逾五千幢，大部分為五層高唐樓，涉及單位數以萬計。因日久失修，相關樓宇潛藏的安全隱患日積月累，普遍寄望都市更新。有學者表示，樓宇重建、都市更新助小業主改善生活環境及物業升值，故小業主是重建、都更重要主體，政府需拆牆鬆綁、降稅減費，以提升誘因、金融支持鼓勵小業主參與。

探減免土地溢價金

面對社會對都市更新的訴求，行政長官岑浩輝上月中在立法會上表示，政府將立足澳門實際，推動建立政府主導、市場運作、居民積極參與、因區制宜、綜合利用、重建與活化片區開發相結合的一整套都市更新模式。並提到要調法修規，加快破解法律和制度性障礙，檢視都更法律制度執行情況，探討稅務優惠等措施，為都更提供更大便利和誘因。總結土地批給實踐的經驗，探討土地溢價金減免方案。

由舊區重整到都市更新，拖沓約二十年未見大進展。近日新橋區富群樓業主自資重建，為都市更新帶來啟示。

先易後難循序漸進

澳門政治經濟研究協會理事長唐繼宗表示，本屆特區政府上任後，就都市更新法律基礎，研究各項降稅減費措施，以及鼓勵樓宇維修資助等，從多角度有序推動都市更新。值得指出的是，都市更新除了樓宇重建、片區更新，樓宇維樓也是其中重要一環，以構建樓宇維修、舊樓重建、片區更新等多元立體的都市更新架構藍圖。他認為都市更新應從先易後難、循序漸進方式推進，提升社會認受性及參與度。

小業主作為住宅擁有者、樓宇的共同持份者，樓宇的環境、安全情況對小業主有切身利益。尤其日久失修的樓宇潛在安全隱患與日俱增，小業主面對的風險相應提高。樓宇重建後消除潛在的安全隱患，小業主居住環境升級改善，物業價值重新釋放，有利小業主，故小業主是都市更新重要主體。

金融支持資金緩壓

近年政府持續減少樓宇重建的稅務開支，未來可繼續從手續費、溢金價、稅務等環境着手，並對具條件的樓宇項目在容積率方面作彈性處理，以行政措施、減稅降費等方式降低樓宇重建的交易成本，提升小業主參與度。

樓宇重建、片區更新等動輒幾年，小業主面臨的不確定性因素多，例如前期行政手續、樓市拆卸、建築工程工期等 ，涉及諸多環節，不明朗因素多，心理負擔大，尤其年長業主需時適應。建議未來要制訂清晰時間表及重建後物業價值重估等因素，降低不確定風險，以說服小業主主動參與重建工作。至於小業主面臨的資金壓力，可透過銀行支持或其他金融手段提供支持。

現時經濟前景不明朗因素多，物業市場價格低迷徘徊，私人發展商對收購重建的興趣未必很高，故需要行政部門主導都市更新工作。