首季樓市兩極分化 小戶型領跑

據統計暨普查局最新公佈數據顯示，二六年第一季全澳住宅單位買賣1,613宗成交。隨着二六年住宅印花稅減免、調降按揭首期等利好政策落地，市場成交明顯回暖，整體交易結構發生顯著變化，呈現樓齡兩極分化、中小戶型壟斷、中低總價成交爆發的鮮明特徵，剛需置業成為拉動本輪樓市修復的核心動力。

新舊樓成交佔近七成

樓齡交易嚴重分化：舊樓與新樓走俏，中段樓齡房源遇冷。

從樓齡角度看，當季住宅成交呈現極端兩極化走勢，傳統“夾心樓齡”物業流動性持續低迷。數據顯示，樓齡逾三十年的舊樓成交最為活躍，達557宗，佔整體成交34.5%；樓花及五年以內新房緊隨其後，成交545宗，佔比33.8%。兩類房源合計佔據全澳近七成成交份額，成為市場絕對交易主力。

反觀六至二十年樓齡的中段物業，整體成交表現疲軟。六至十年樓齡房源僅108宗、佔比6.7%；十一至二十年樓齡房源169宗、佔比10.5%，合計成交佔比不足兩成。業內分析指出，此類房源既不具備舊樓超低入場門檻的價格優勢，也沒有新樓品質新、維護成本低的居住優勢，產品競爭力薄弱，淪為市場“邊緣品類”。

大戶型單位持續遇冷

面積結構高度集中：百米內小戶型壟斷市場，大戶型需求持續萎縮。

置業需求剛屬性極為突出，中小戶型承包絕大多數市場成交。二六年第一季，實用面積100平方米以下的中小戶型合計成交1,403宗，佔總成交高達87%，是澳門樓市壓艙石。其中50-99.9平方米中小戶型表現最為亮眼，成交865宗、佔比53.6%，成為市場最受歡迎的黃金面積段；50平方米以下迷你小戶型成交538宗，佔比33.4%，憑藉低總價、高流動性深受上車置業者青睞。

相較之下，大面積改善及豪宅房源需求持續低迷。100-149.9平方米中大戶型僅成交156宗，佔比9.7%；150平方米以上豪宅大戶型成交僅54宗，佔比不足4%。數據表明，當前澳門樓市並無大規模改善置業及高端置業需求，買家置業核心訴求以“控制總價、降低負債”為主，高門檻大戶型市場持續遇冷。

政策加持中低價主導

成交價位集中下沉：政策利好釋放紅利，600萬內剛需盤成為成交主力。

當季樓市成交結構充分體現政策導向，伴隨二六年住宅印花稅減免、按揭成數上調等利好落地，600萬元以內剛需房源迎來成交爆發。數據顯示，600萬元以下中低價位房源合計成交1,215宗，佔整體成交75.3%，成為本輪樓市回暖的核心支撐。

其中400-599.9萬元價位段表現最為突出，成交471宗、佔比29.2%，躍居第一主力成交價位，該區間房源平衡了戶型、樓齡與居住品質，完美匹配剛需及入門改善群體需求。200-399.9萬元、200萬元以下房源分別佔比25.2%、20.9%，低總價上車盤交易活躍。

高端樓市則延續冷清態勢，800萬元以上高價房源合計佔比僅8.2%；千萬級豪宅成交僅42宗、佔比2.6%，反映高端購買力與投資需求尚未復甦，本輪樓市回暖為純剛需驅動的結構性修復，並非全面回暖。

低價小戶型續受追捧

市場總結與後市展望

綜合三大角度數據分析，二六年第一季澳門樓市呈現結構分化、剛需主導的核心特徵，市場資源持續向“低總價、小戶型、高流動性”的剛需物業傾斜，中段樓齡、大面積、高總價房源流動性持續偏弱。

業界預計，隨着政策紅利持續釋放，二六年全年澳門樓市將維持“溫和修復、結構分化”格局，剛需中小戶型、600萬元以內高性價比現房將持續佔據成交主流；高端豪宅、大面積改善盤、中段樓齡房源仍將面臨成交低迷、漲價乏力的局面，市場全面回暖仍需等待產業與人口購買力的進一步增加。

澳門房地產評估業協會副會長 劉國焜