寬樓按利二手樓 美聯短期可突破

上周香港金管局公佈放寬自用物業按揭成數，是○九年推出逆周期措施以來，十四年以來第一次作調整。新措施下，樓價1,500萬元或以下的住宅，按揭成數由5成上調至7成，1,500-3,000萬元的住宅增至6成。3,000萬元以上的物業及非自住單位依然維持最高5成。另外，工商舖及車位等最高按接揭成數亦由5成提高至6成。除首置人士，換樓人士亦適用新措施。不過換樓人士因新措施不能同時持有兩個住宅單位，需要以“先沽後買”方式處理原單位。

根據香港土地註冊處資料，今年上半年二手買賣約98%為樓價3,000萬元以下，新措施下，1,125-1,500萬元的按揭成數由5成增至7成，加上按揭保險，實際成數達8成，上限1,200萬元；反而1,000-1,125萬元的成數雖同樣增至7成，但最高按保上限為900萬元，對準買家而言，1,125-1,500萬元的住宅在申請貸款時，反而彈性更高。

調整樓按的消息，財政司近月已多次提出，市場早已消化相關消息，但放寬樓按成數的同時未有放寬供樓入息比率(DSR)，預期政策主要受惠者為換樓人士。過去市場有聲音希望放寬換樓的按揭成數，以優化市民居住環境。原措施難免令住宅交投集中在1,000萬元以下的樓盤，在需求帶動下，變相令相關的價格較高，新措施某程度上紓緩1,000萬元界線上下的住宅樓價。

由於換樓人士要先沽後買才可享用新措施的便利，中下價樓的放盤及交投勢必上升，以二手物業代理為主的美聯集團可明顯受惠。去年，該公司住宅物業代理佔總營業額98.3%，雖虧損5.4億元，但隨着短期中下價樓交易量回升，有助盈利表現。股價在0.67-0.78元橫行，若可向上突破0.78元，目標四月高位0.9元。

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