釐清夾屋屬性 落實階梯房策

特區政府於《二○二三年財政年度施政報告》提出，將維持公共房屋投資力度，有序落實“五階梯房屋政策”，協助各個階層的居民安居。具體措施包括繼續有序執行社屋恆常性申請的審查和分配工作，開放二○二三年期經濟房屋申請，於二○二三年上半年完成並落實夾心房屋方案研究及相關法律制度，完成黑沙環新填海區P地段的長者公寓項目建設，同時將規劃和選取適當的土地公開招標，以興建私人樓宇。整體上特區政府提出的房屋政策覆蓋全面，足以涵蓋社會各個階層的居民，針對其負擔能力和居住需要推出相對應的政策措施，能夠漸進有效地滿足居民的住屋需求。

在“五階梯房屋政策”中，夾心房屋（夾屋）屬當中比較新的房屋概念並廣受社會關注。近日行政會完成討論《夾心房屋法律制度》法律草案，對申請條件及限制、售價計算、禁售期、轉售夾屋的補差價要求等提出具體建議。該法律草案向社會公佈後隨即引起廣泛討論及回響。現針對社會最關注的夾屋申請條件、限制及補差價等三方面討論。

在申請條件方面，草案建議夾屋申請人須為澳門永久性居民，連同家團申請人須年滿十八歲，個人申請人須年滿廿三歲；申請前十年內不得或不曾在本澳擁有物業，亦必須遵守收入及資產限額等。當比較夾屋與經屋對申請人的條件規限，會發現兩者要求同出一轍。

推出夾屋的本意是幫助一批有自置居所需要，未能負擔私樓高昂售價，但具備一定收入水平（收入略高於或能夠符合經屋收入上限），並於經屋申請中獲得較低評分，排名較後的“陪跑人士”。為達到該目的，夾屋收入下限將按照經屋申請收入上限五成，收入上限則高於經屋申請上限一成。在操作上，夾屋可理解為以解決部分經屋申請人長期“陪跑”的困境。因此，夾屋部分申請條件源自經屋亦理所當然，所設置的十六年禁售期亦與經屋一致。至於夾屋永遠姓“澳”，則對應經屋永遠姓“經”的規定，均以保障澳門居民自置居所需要作為政策的大前提。

另外，草案建議曾經取得夾心房屋、經濟房屋或“四厘利息補貼”人士，不得申請夾心房屋。即不容許居民拾級而上先入住社屋，到自身收入許可則申請購買經屋，並於往後階段轉購夾屋，亦即居民不能夠多次享受由特區政府提供的住屋扶助措施。善用公共資源及優先幫助最需要協助的居民，是社會各界的基本共識。基於該理念，在土地、房屋及財政資源有限的前提下，對夾屋申請條件作出規限，將以往曾經享受過政府補貼的人士，包括曾經以折扣價購買夾屋、經屋或曾經享受四息利息補貼人士排除在外，能夠避免出現有人重複受惠於不同的房屋補貼措施，同時有人長期“陪跑”的現象，實屬情理之中，合乎整體社會利益。

在補差價安排方面，夾屋售價將以相鄰區域私人住宅樓宇價格作基準，特區政府將提供一定折扣給予合資格的申請人。到申請人在禁售期後轉售夾屋，須按購入價所享受的折扣向特區政府補回差價。簡單來說，夾屋申請人若未來需要轉售單位，需要將購買時所享受的補貼比例，按時價退回特區政府。事實上，相關安排在鄰近香港的“居者有其屋”計劃（居屋）中實施已久，簡稱為“補地價”，該政策亦行之有效並得到各界認可。夾屋提供樓價折扣有效降低准入門檻，能夠協助居民“上車”購置自住單位。夾屋亦具備一定投資屬性，能夠在禁售期後以市場價向合資格的澳門居民出售。補差價則展現出特區政府房屋政策只保障自置居所需要，不容許居民通過樓價購買折扣及未來轉售以獲取回報的“保住不保賺”施政理念，符合善用公共資源的社會共識。

《夾心房屋法律制度》法律草案的公佈，能夠進一步釐清“五階梯房屋政策”中不同房屋類型在社會上的定位及所面向的階層，特別是有助居民了解經屋與夾屋的分別，讓他們可以參考兩者各自的申請規限及其他條款，對自身的住屋需要進行評估和規劃。

最後，建議特區政府盡早公佈詳細的夾屋評分及排序制度，以及夾屋售價折扣區間及指導按揭成數等，以便潛在申請人能夠作出更具體詳細的計算和比較，為其置業安居作出最合適的選擇。

經濟學會副理事長 李振國