非正式商舖天台屋交錯灰色地帶多

調查提六因素定重建次序

“祐漢七棟樓群”內不乏邊緣行業，非正式商舖及天台屋等交錯存在，亦有各種處於法律灰色地帶的行為。林翊捷建議提供多種補償方式以貼近居民需要，又提出重建順序主要考慮六個因素。

多考慮置換房補償

“祐漢七棟樓群”將是本澳都市更新的首個項目。調查發現，受訪自住業主明確傾向以“現樓”作為拆遷單位的補償，佔六成以上。相對而言，重建後回遷的訴求較少，只佔三成左右，原因可能是長者較多。

對於追求穩定、安樂的居民來說，重建——暫住——回遷（重建回遷）的模式未必最吸引。調研報告建議未來的重建補償方案，多考慮以置換房來處理住宅補償，又建議放寬業主選購“置換房”的限制，使“置換房”更接近“樓換樓”模式。又提議讓相關業主選擇“可預先參觀的現樓”，可令居民較安心的“鄰區置換”模式。調查並發現，有意遷到“長者公寓”的自住業主僅佔百分之三點二，對於逾一半為六十歲以上的自住業主群體而言顯然過低，建議制訂“長者公寓”政策時需要有針對地吸引長者業主入住。又建議研究計劃不同的補償方案，例如只有自住業主可優先選擇“重建回遷”或“鄰區置換”。而減少重建回遷的居民，長遠有利於減少該區過高的人口密度，土地用途彈性也更大。

逾百住宅改爲商舖

調查發現，祐漢新邨地面居住單位改作商業用途普遍，共一百○六個居住單位已作商業或非居住用途（非正式商舖）。建議透過較彈性的政策作某種條件限制，讓“居住用途單位改作商業或非居住用途”與“真舖”的補償方案分開。建議都更公司及相關部門必須在重建方案公佈前一段時間內，持續、精確地掌握祐漢新邨各商住單位動態，尤其自住業主、“居住用途單位改作商業或非居住用途”單位狀況，避免日後爭拗。建議都更公司在祐漢設立駐點，長時間跟進社區狀況。調查中雖然大部分受訪自用商戶業主未表態支持“現金收購”，但這或是對他們比較有利的方案。

林翊捷指出，樓群重建順序報告提出六個主要考慮因素：一是登記單位數量較少，主要考慮推進重建過程中，單位少的樓群較易取得共識，安置亦較容易，有利於執行機構累積經驗。二是建築狀況較差，以建築物結構狀況最差的樓群優先重建，以免發生大規模意外事件。三是七個樓群中最多自住業主支持重建的樓群，可運用鄰里關係推動工作較為容易。

首選易獲共識樓群

四是居住用途單位改作商業或非居住用途、天台屋較少。因這些單位處於灰色地帶，要達成一個雙方認為合理的補償方案可能需要較長時間，亦可能陷入爭議，相對難達成共識。五是施工較便利，挑選有休憩區的區域，以便擺放工程設備與物料。六是居住用途單位比例較高，較容易凝聚共識。