興建“夾屋”是正確舉措

第五屆特區政府成立後，行政長官於去年首份施政報告中，已明確提出構建五個房屋階梯，即社會房屋、經濟房屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇，可以說是第五屆特區政府提出的較為系統的住房供應計劃。基於此，特區政府在二○二○年十月十三日至十二月十一日就《夾心階層住房方案》進行了為期六十天的諮詢，尋求“夾心階層”定義的共識，以及確定申請資格及定價、禁售期等，希望解決夾心階層置業問題。這次諮詢的重點為適用夾屋的“夾心階層”之定義，方案提出兩個供公眾選擇。定義一是“超出經屋申請收入上限的本地居民，或經屋申請排序較後的本地居民”，其好處是兼顧排在隊尾的經屋申請者，紓緩經屋大量需求；給予部分收入較高的經屋申請者多一個置業選擇，但弊處是可能出現同時申請夾屋和經屋。定義二則只是“超出經屋申請收入上限的本地居民”，其好處明確經屋和夾屋申請資格不可重疊，但弊處未有效紓緩居民對經屋的需求，經屋隊尾申請者未能獲分配經屋，又不能申請夾屋，置業階梯作用不明顯。

1.社會存有不同的意見

對於上述特區政府有關興建夾屋的計劃，社會各界有不同的意見，如有地產業團體負責人早前表示，就夾心階層住房問題，社會認為可以解決他們輪候經屋排隊尾而未能上車的難題，值得思考的是，協助他們置業有很多的方案，“夾屋”衍生的行政費用可能較津貼形式更高昂。他指出，夾屋傾向以折扣把政府房屋售予夾心階層，跟之前的經屋可以轉售獲利一樣，引致社會資源大幅浪費及錯配。新設的“夾屋”制度，也涉及大量立法，令政府部門架床疊屋，增加行政費用及政府開支。經濟學有一條黃金定律，放諸四海皆準。就是“假如真的由政府資助，金錢資助比同額的實物資助，會帶來更少的浪費！”與其耗時興建“夾屋”，倒不如設立“家庭首置300萬元免息貸款計劃”。年滿二十五歲、已婚家庭並沒有物業的澳門永久居民，可向政府申請撥款300萬元免息貸款以協助置業。

另外，青年團體澳門中華新青年協會在當時亦進行了“澳門青年的住屋期望”的調查研究，以街頭問卷訪問了702名18至44歲青年，當中八成受訪青年已置業或有置業規劃，但七成表示澳門青年不能夠負擔現時樓價。調查結果顯示，逾半受訪青年對正在諮詢的“夾屋”能否解決青年住屋問題沒明確表態、其餘23.8%人同意、17.9%人不同意；若夾屋以市場折扣計價，約半受訪者認為應為市價六至七成；若以收入計價，六成半人認為每月供款佔收入二至四成。因此，該青年團體負責人認為，現時房屋政策難適配大部分青年發展變化大、向上流動需求強烈的特徵。推出夾心房屋將豐富現有房屋階梯，有針對性滿足新一代青年發展需要，尤其是青年家庭的需求。他們並建議特區政府能盡快完成《夾心階層住房方案》諮詢總結，獲社會共識後加速草擬法律文本，全速推動夾屋興建與出售，解決青年及夾心階層置業困境；同時推動興建兩房一廳或以上單位，房屋單位應“實而不華”，解決房屋“愈起愈細”的現象。另政府要設立夾心房屋轉售的第二市場，對夾心房屋二次放售設定限制條件。將業主購入夾屋起十六年內劃分為三個階段，即禁售期（○至六年）、限售期（七至十六年）與轉售期（十六年後）。為夾心房屋業主創設置業階梯，增強夾心房屋流轉性。

2.興建夾屋是一個正確舉措

對於上述有地產商會負責人指出，特區政府與其耗時興建“夾屋”，倒不如設立“家庭首置300萬元免息貸款計劃”的觀點，筆者並不苟同。從表面上看，倘若特區政府向本澳的夾心階層人士提供津貼，以協助他們置業，的確可節省行政費用。倘若想深一層，此舉不但未能節省政府開支，亦會有間接推高私人樓宇價格之嫌，因為以政府公帑提供置業津貼予夾心階層購買私人樓宇，最終只會導致私人樓宇需求增加，這樣，地產發展商便能有囤積樓宇的機會，在供不應求的情況下，私人樓宇的價格將會不斷創新高，夾心階層因居住的剛性需要，亦會迫於無奈以較高的價格承接私人樓宇。但這是政府提供津貼予夾心階層置業，不但引致政府在這方面的開支增加，亦會間接造成政府推高私人樓宇價格，令政府處於不利的境地。

筆者認為，特區政府提出興建夾屋是一個正確的舉措，因為它考慮到不同社會階層人群安居需要和購買能力，乃更好解決澳門居民住房問題的施政理念。近年特區政府通過填海及收回閒置土地等方式獲得一批土地資源，使政府土地資源儲備明顯增加，為完善各項基礎設施同興建住屋提供了用地保障，同時近年公共房屋政策的調整，以及區域發展對居民生活空間的拓展，也都為《夾心階層住房方案》的提出創造了有利條件。現在的問題是特區政府需要在訂定夾心階層的定義、銷售細則、申請條件、定價和禁售期等後，特區政府需盡快公佈用作興建夾屋的選址，並可參考現時興建長者公寓的判給方式，力求在本屆政府任期結束前，能夠開始動工興建一至兩幢夾心階層的房屋，以讓本澳的夾心階層看到置業有望的憧憬，繼而在落成後，夾心階層便可以較合理的價格購買，屆時便可真正解決夾心階層的置業困境。

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