從“夾屋”屬性看“夾屋”的轉售與限制

討論“夾心階層住房”的禁售與轉售，應該把視角回到“夾屋”的基本屬性。作為階梯房屋計劃的重要組成部分，“夾屋”目的在於滿足夾心階層的住房需求。“夾屋”是一種特殊性的私樓，是政府協助夾心階層在私人房屋市場置業的住房。私樓和政府協助的雙重屬性，決定了“夾屋”有着混合公共房屋和私人住房的雙重特點。一方面，“夾屋”的私樓屬性，決定了夾屋可以在私樓市場上轉售；另一方面，“夾屋”的“政府協助”屬性，則意味着“夾屋”在私樓市場上的轉售需受到一些條件的限制，包括應該有較長的禁售期、轉售須補償以及轉售給澳門居民等。

“夾屋”可在私樓市場轉售

當前，經濟房屋的轉售對象只能是房屋局，杜絕了經濟房屋流入私人市場的可能性，體現了公共房屋和私人房屋兩個市場的涇渭分明。與經濟房屋的公共房屋屬性不同，“夾屋”屬於私人房屋，並非公共房屋。“夾屋”的私樓屬性決定了，“夾屋”是可以流入私人房屋市場的。一句話，經濟房屋姓“公”，不能進入私樓市場；“夾屋”姓“私”，可銜接私樓市場。這樣的房屋政策架構，有利於特區政府更好平衡好公共房屋與私人住房的供給關係，也有利於特區政府更好地滿足社會各階層安居的需要。

應限制“夾屋”在私樓市場的流轉

雖然“夾屋”可以在私樓市場流轉，但源於“夾屋”是政府以公共資源幫助特定居民安居的房屋，因此需要對“夾屋”的轉售做出嚴格的限制，防止“夾屋”成為投資工具。正如《夾心階層住房方案》公共諮詢文本所言，對“夾屋”的限制條件與“夾屋”的定價有着密切關係，即：“夾屋”定價越低，限制條件越嚴格；“夾屋”定價越高，限制條件越寬鬆。因此，討論“夾屋”轉售的限制條件，很大程度上應該和“夾屋”的定價水準一起來具體討論。在“夾屋”價格還沒有明確確定之前，這裡對“夾屋”轉售的限制條件僅作一般性討論和原則性討論。

首先，政府應對“夾屋”設定較長的禁售期。需要指出的是，“夾屋”的禁售期應長於經濟房屋的六年禁售期。這是因為，經濟房屋只能按原價售回政府，而可流入私人房屋市場的“夾屋”的轉售價格則是按市場定價。

其次，由於禁售期較長，可酌情考慮禁售期內特殊個案的轉售情況。“禁售期內可轉售”是一種例外情況，相關考慮因素應十分嚴格，否則會成為縮短禁售期的缺口，也會使公衆對政府的公信力產生質疑。

第三，由於“夾屋”是政府協助下，夾心階層以低於市場價的價格購買的，因而“夾屋”轉售需要按補貼比率將有關補價繳回政府，這樣更能體現政府公帑資源使用的合理性，避免公帑資源的濫用。

最後，“夾屋”轉售的轉售範圍應限制在澳門居民，以符合房屋政策為更好解決澳門居民住房問題的政策本意和政策理念。至於轉售範圍應只限於“澳門永久性居民”還是“澳門永久性和非永久性居民”，則應該與“夾屋”的居民身份限制一致。由於《夾心階層住房方案》公共諮詢文本中，“夾屋”居民身份限制基本限定為“澳門永久性居民”，所以轉售對象應限制為“澳門永久性居民”，以確保“夾屋”在澳門居民中流轉。

澳門理工學院人文及社會科學高等學校社會經濟與公共政策研究所

鄞益奮