產業單一 + 橫琴競爭

地產界：憂新商業區缺企業進駐

【本報消息】行政長官賀一誠早前提及CBD的概念，發展總部經濟。《澳門特別行政區城市總體規劃(2020-2040)》草案諮詢文本提到商業用地佔4%，為發展CBD提供可能。有關注商業房地產的地產業者表示，預留新空間作為商業用地屬正確方向，但澳門產業結構單一，憂商廈落成後沒有足夠企業進駐，更要面對橫琴商廈的競爭，故需要精準定位發展多元產業，吸引符合經濟多元的企業落戶。

商廈租賃需求一般

該諮詢文本提及商業用地佔4%，工業用地佔2%，包括於氹仔北側構建濱水商業區、慕拉士大馬路的工業區將逐步轉型作非工業用途、新城B區東側增設商業區、路氹邊檢大樓原址以公共交通導向發展(TOD)模式規劃新的商業綜合體等。

地產業者表示，4%商業用地在全球標準而言不算多，但澳門產業結構單一，4%商業用地可能已符合澳門的發展需要，因博彩業的各個旗艦項目內均自設辦公室，滿足絕大部分員工的辦公需要，其餘商廈由中小企、金融機構、連鎖品牌支持。

過去十五年，澳門商廈祇有三幢寫字樓落成，絕大部分都是零新增供應。在供應極少的情況下，新增的三幢寫字樓出租率約有八成，反映商廈租賃需求不算強勁。假如每個商業區有5幢新增供應，氹仔北側、新城B區東側及路氹邊檢大樓原址等三個區域已有15幢新商廈。政府可以發展總部經濟，吸引中資企落戶競投興建，但最終出租要有產業支持、企業進駐，否則空置將會資源浪費。

欠缺具體配套策略

諮詢文本中祇提及框架性、方向性的口號，但沒有提及核心的策略，包括最後如何落實城規方向、發展多元產業以及人才配套設施等，均沒有具體的政策及策略，未能掃除業界疑問，商業區的具體效益、價值成疑。另外，橫琴有大量商廈項目落成，總供應量逾二千萬呎，現時有一半正在動工，已落成的一半大部分空置，因橫琴仍未形成人氣，對商業配套需求低。換言之，澳門未來的商廈市場將與橫琴有直接競爭，澳門商廈出租面臨更大壓力。

該業界指出，工業用地佔2%也不多，但澳門走向旅遊服務業為主，工業已式微，工廈需求有限。但諮詢文本當中提及的工業用地，分佈氹仔北安、路環聯生工業村及九澳一帶，分佈較為零散，認為應集中一個區域發展為新的工業樞紐，方便推動工業升級轉型。

至於慕拉士的工業轉型計劃，理念、方向好，但執行過程十分困難，單是區內工廈複雜的業權分佈問題，足以令人卻步，情況與舊區的都市更新一樣，政府一方面要修改業權問題的法例，也要提升誘因，鼓勵市場參與，推動該區轉型非工業用途。