優化城規法律配套

學者：市場主導增轉型改建效率

【本報消息】城規草案中，擬把慕拉士工廈區逐步轉型作非工業用途。有學者表示，政府宜創造條件優化法律法規配套，並發揮市場機制，由市場主導增加轉型改建效率。

慕拉士轉型難度高

澳門經濟學會理事呂開顏表示，城規很多時在白紙上做，慕拉士規劃屬於都市更新類型，難度相當高，尤其工廈業權分散，無統一業主，難談搬遷、改造、重建。當局提出規劃原意雖好，配合未來新城填海居住區，周邊需要商業配套。倘規劃好該區，可提升優化空間利用。但具體操作很大機會遇到阻力。

過去多年，舊區重建到都更推進舉步維艱，社會曾討論的工廈轉型亦相當困難，主因一些根本問題未解決，如法律法規修改、產權釐清等。產權釐清才可有力推行都更項目，尤其工廈分層產權結構，只會增加談判成本，拖慢都更效率。

他指出，從商業角度看，若由政府作為執行主體對工廈區轉型改建持保留態度。工廈非單一業權人，加上一個區份功能劃分是社會共識凝聚過程，政府面對眾多不同利益訴求時，難以協調。與其政府介入，不如讓發展商跟小業主自行協商。市場有糾正力量，若工廈殘舊，改建成商業用途有利可圖，自然有發展商願意開發投資，並主動與不同樓層業權人協商。

此時，政府可從旁協助，創造條件，包括都更推進、工廈改用途、法律法規能否配合，消防、建築條例如何修改，以及改善營商環境、做好水電等基礎設施，降低企業營運成本。

創造條件從旁協助

政府可規劃政府辦公樓、綠化、公屋、基建配套等。至於商業，宜發揮市場機制，交由市場商人去做，政府難教商人去做生意。

至於有中小微企擔心工廈改建會導致租金攀升，他坦言發展商改建樓宇會升值，租金隨之攀升，但若地區功能被改變，商業價值被挖掘，商舖也會增值。凡事一體兩面。擁有者物業升值，租者有更好環境，當然要付出更高成本。中小企應思考如何提升競爭力，適應市場，又或搬到偏遠地方。正因升值商業誘因，才促進發展商願意改建。