利害關係人保障聚焦現金補償

建議單位置換應盡量原址回遷

都市更新重要關鍵之一是補償及置換問題。《澳門都市更新法律制度》諮詢結果顯示，社會對利害關係人保障的關注，主要集中在“樓換樓”的重建費，以及現金補償的計算基礎、標準；亦有意見關注非居住用途不動產及非按建築物用途使用不動產的補償問題；部分亦關注承租人的保護。

諮詢結果顯示，共有一百三十六條意見對利害關係人保障的議題提出意見和建議，當中共提出二百五十三項具體意見或建議，包括其他與利害關係人保障有關意見，共七十九項；現金補償意見，共七十項；居住用途的不動產單位置換意見，共四十九項；非居住用途不動產補償意見，共廿六項；特別津貼意見，共十五項；都市更新補償以外補充措施（暫住房及置換房）意見，共十四項。

居住用途不動產單位置換共有四十九項意見：表示“同意”有三十二項，沒有表示“不同意”及“其他”的意見有十七項。在“同意”意見當中，有關注單位置換面積的標準及計算範圍，以及提出應盡量讓業權人選擇原址回遷。“其他”意見包括：關注單位置換的機制，例如申請準則及期限，以及如何安置業權人的問題。

提出三種計算方式

諮詢文本提出現金補償可以有以下三種計算方式供考慮和選擇：一是按劃一訂定的樓宇樓齡標準作出補償；二是參考樓宇當時市場價值，並在此基礎上再額外按樓價的某一百分比作出補償；三是參考重建後的建築物容積率等標準建立多元式現金補償機制。

有關按劃一訂定的樓宇樓齡標準作出補償共有七項意見：表示“同意”的意見有五項、表示“不同意”的意見有兩項。在“同意”的意見當中，有意見提出補償金額應以同區七年或十年的樓齡的市場價格作參照標準。

有關參考樓宇當時市場價值，並在此基礎上再額外按樓價的某一百分比作出補償共有五項意見：表示“同意”的意見有兩項、沒有表示“不同意”的意見，以及“其他”意見有三項。在“其他”意見中，包括：認為應充分考慮現金補償的計算方式，以及認為重建時樓宇的價值普遍較低，缺乏誘因推動居民參與都市更新。

有關參考重建後的建築物容積率等標準建立多元式的現金補償機制共有三十二項意見：表示“同意”的意見有廿五項、表示“不同意”的意見有一項，以及“其他”意見有六項。在“同意”的意見中，有意見認為增加建築高度後可減輕業權人經濟負擔。“其他”意見主要包括：有意見關注增加建築高度的條件及相關因素；關注多元式的現金補償機制的具體計算標準；關注都市更新後產生的利潤應如何分配，以及認為應合理利用容積率。

非居住用途的不動產補償往往是阻礙都市更新一大難題。諮詢結果顯示，在非居住用途的不動產補償的意見共有廿六項：表示“同意”的意見有十三項、沒有表示“不同意”的意見，以及“其他”意見有十三項。在“同意”的意見當中，大多數認同應對非居住用途的不動產業權人給予相同用途的不動產用作補償。“其他”意見包括：認為應按情況提供妥善的補償方案以保障利害關係人的權益；也關注對於非按建築物用途使用的不動產，應如何補償的問題。