新經屋法修訂文本商榷兼論“澳人澳地”
經濟房屋的絕對限制有利於社會資源優化配置嗎？
立法會正在細則性審議“經屋法”新修訂文本，其中個人申請年齡下限由原建議的廿五歲改為廿三歲，家團代表則維持現時的十八歲。將來經屋訂價按土地溢價金、建築成本及行政成本，經屋將來亦只可以原價賣給房屋局，如單位間隔曾改動，則扣減樓價。
其中新修訂的經屋購買者未來只可以原價賣給房屋局。這條修訂很值得社會認真商榷及反思。在一般的樸素正義感裡，當然認為經濟房屋是保障澳門人的居住需求，不應該成為投資或牟利的工具。但在政策的制定中，並不是簡單粗暴或一廂情願的限制就能達到社會資源最優化目的。公共政策的推行，最後都要面對與公眾的互動博弈，因此好的政策制定都要充分預判公眾的反應和應對，才能最有效地推行政策，達到政策目標，又減少資源投入。
可以簡單地推理：假設一個澳門市民以一百萬買了政府兩房一廳的經濟房屋，經過若干年的個人奮鬥後有條件在私人樓宇市場買更大更好的房屋居住。現在私人市場兩房一廳均價六百萬，但如果要賣原有的經濟房屋只能以原價一百萬賣給房屋局，那對於絕大多數理性經濟人，都會選擇不賣，寧願空置，做貨倉或者偷偷出租也不會賣。這樣政策的最後結果就是經濟房屋只要一經出售，就不會再有人賣回給房屋局，除非是私人市場的樓價比經濟房屋還低。
上一版本的經濟房屋政策，是經濟房屋的購買者再出售經濟房屋所獲得的差價利潤，要和政府按一定比例分享。這個其實已經是限制了經濟房屋購買者的獲利空間，但又保留一定的鼓勵機制，令到個人經濟改善後的原經屋業主有動力將原經屋返還給社會。
從絕對公平角度看，個人享受了低價買經屋的好處，自己發達後買私人樓，賣經屋又賺一筆，好像很不公平。
但更深入地思考評比兩個政策選擇的結果，假設澳門的社會有足夠的上升空間，年輕人有一定比例可以通過個人奮鬥成為中產。那未來就是大量年輕人二十幾歲申請買到經屋，等到三、四十歲後買私人樓，同時又不會將原經屋賣回給房屋局。二十年後，大量經屋將變為貨倉、非法旅館，偷偷出租。這對整個澳門社會並不是有利的社會資源分配。
再另一個角度思考，澳門除了有售賣的經濟房屋，同時還有租借的社會房屋政策。如果表面“售賣”的經濟房屋，同時又限定只能原價賣給房屋局，有改動還要扣減樓價，這不就是變相的長租公寓政策嗎？購買者表面上是“買”經濟房屋，實際上就是一次性支付一大筆保證金，來享有這間房屋的永久居住權。哪天你不住了，政府可以原額退回保證金給你，而保證金的利息成本就相當於租金。這只是變了相的廉價房屋租賃，並且比社會房屋政策還糟糕，因為社會房屋是可以定期檢討租金以及因應承租家庭經濟改善，而將社會房屋收回給更有需要的澳門人居住。但這個變相租的“經濟房屋”卻是沒有機制可以主動收回房屋再利用的。
“澳人澳地”的目的是甚麼？可以達到嗎？
政府日前到立法會回應議員質詢，有議員再次追問政府新城填海地的“澳人澳地”政策。這個政策同樣表面看起來對澳門人很好，澳門土地上建的房屋只能賣給澳門人，以免外來投資者炒高澳門樓價。但是表面好的政策是否就會帶來好的結果呢？這個政策又是否和其他政策重複了呢？
首先，現在澳門的經濟房屋明確限制只有澳門人可以買，買了之後也只能賣給澳門人或房屋局，那本質上所有建設出來的經濟房屋都是“澳人澳地”，同時又比“澳人澳地“靈活，因為規範的是房屋不是地塊。那再要求政府額外推出所謂“澳人澳地”政策又能達到甚麼目標呢？我想就是讓私人發展商投到地塊開發出豪宅後，因為限制了“澳人澳地”，所以澳門人就可以用更低的價格買到豪宅了。這也是另外一個不考慮政策博弈，一廂情願的想法。
政府固然可以在招標地塊時作出各種各樣的限制條件，甚至細化到你建出的房屋只能賣給幾歲到幾歲，年收入多少，甚至身份證尾號是幾號的澳門人。但上有政策，下有對策。第一是如果投得這塊地無利可圖，那發展商可以不投標不建設，平價豪宅仍然是不可得。第二是假設真出現了低價豪宅，難道澳門市民都很老實，不懂得私下套利？幾萬元就有人願意出借身份假結婚來協助外地人申請為澳門人。我們難道可以期望幾百幾十萬價差的“澳人澳地”豪宅在買賣過程中沒有檯底操作？第三是限制條件越多，在以後很漫長的幾十年樓盤存續期裡，政府相關部門對於這些地塊上房屋交易的審查成本都很高，否則無法有效監管。
所謂“澳人澳地”，無非是要限制外地投資者與澳門人競爭土地資源，那其實完全有更加高效低成本的做法，不用架床疊屋增加政策和社會成本。一是前面提到的擴大經屋數量和範圍，因為經屋的實質就是“澳人澳地”；二是再大幅增加非澳門居民的房屋交易稅，簡單直接有效，而且大大降低未來的監管成本；同時政策還具有很強的靈活性，如果哪天樓市不好要救市，可以隨時再調整非澳門居民的房屋交易稅。但是“澳人澳地”的政策房屋一經出售，未來政府是不能隨便改變房屋的性質，否則對私人產權就是很大的侵害，甚至有可能是違法的。
澳門樓價高企，市民有居住需求，這些都是可以理解的社會情緒，但是作為公共政策的制定者，如何制定出有效的公共政策，正是考驗施政者的專業能力。施政絕不是簡單粗暴的“一廂情願”，需要兼顧科學與技巧。
謂 和
