碧桂園服務——增值服務未來動力

碧桂園服務控股有限公司是一家中國住宅物業管理服務商，公司主要提供物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務。

公司管理項目中大部分為碧桂園開發物業，母公司一九年頭11個月數樓盤銷售面積與前年相比增長在10-15%，考慮到交付周期和物業管理公司在管面積增長率為當期新交付和過往累計交付的比值的特點，公司的物業管理面積增長率面臨着邊際性下降的可能。預期協力廠商專案、社區增值服務、城市服務、設施管理業務能成為公司新的增長動力。

稅務方面，公司高新技術企業稅收優惠期至一九年，其後二○年帳面利潤表所得稅率將為25%。如新一期優惠申請獲批，公司二○至二二年帳面所得稅情況將類似於一七至一九年情況。預測公司所得稅優惠能夠維持在二○至二二年。

公司儲備面積約是收費面積的1.69倍，是上市大型物業管理公司中最高，顯示出公司具備較強的收費面積增長能力。社區增值服務、城市服務、三供一業專案和設施管理業務能成為公司新的增長動力，使公司在未來3-5年內維持超過碧桂園銷售驅動的增長速度。

碧桂園服務將繼續擴大增值服務市場，今年擴展增值服務包括社區媒體（例如電梯和燈箱廣告）和家居生活服務，兩個業務表現強勁，預計二○年該集團將繼續擴大社區媒體、家居生活服務，短期租賃、翻新、維修服務的業務，預計收入繼續強勁。

維持其一九至二一年EPS為0.61、0.84和1.07人民幣元　/　股估算。當前價格對應一九至二一年的P/E分別為37.52、27.48和21.52倍。考慮到近期行業的估值提升和公司高於同行的預期淨利潤增長，公司當前估值仍有上升空間。上調合理估值至40倍二○年PE倍數，維持買入評級。

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