穗樓市前高後低 限外料調整

【本報記者廣州廿五日電】合富研究院昨日發佈的廣州市一九年商品住宅市場總結暨展望報告顯示，今年受粵港澳大灣區規劃綱要對外公佈利好等因素影響，廣州商品住宅出現前高後低特徵，預計明年在大灣區發展機遇下，目前執行的“限外”政策將會適時作出調整優化。

下半年量價齊跌

報告顯示，今年受粵港澳大灣區規劃綱要公佈利好，三月市場掀起一波回暖行情。但隨着中美貿易戰升級，及房地產流動性大幅收緊，成交量價逐步下行，下半年尤為明顯。據合富研究院監測資料顯示，廣州今年前十一個月，全市商品住宅網簽774萬平方米，成交金額2,194億元（人民幣，下同），成交均價28,367元／平方米，同比分別小幅上升2%、5%及3%；由於網簽延遲，實際市場成交同比下降14%；剔除成交結構及網簽延遲的影響，成交均價穩中有降。

截至十二月二十日，廣州經營性用地總成交額達1,427億元，成交規模1,245萬平方米，其中居住類建築面積824萬平方米 ，均已超過去年全年水平。但下半年開始，土地流拍現象明顯增加；針對房地產的流動性緊縮，對未來市場的周轉速度信心不足，是導致土地公開市場明顯降溫的主因。

拍地遇冷政策鬆

報告指出，一九年雖然成交規模和總金額同比上升，但從“參拍房企數量”、“溢價率”以及“中止／流拍”三大指標對比，土地市場熱度不高，下半年尤其是第四季度，土地市場明顯轉冷。

展望二○年廣州商品住宅市場，合富研究院則認為，政策“底部特徵”顯現，各城政策“向鬆”，預計房地產流動性環境相比一九下半年將會改善。在粵港澳大灣區發展機遇下，目前執行的“限外”政策將會適時作出調整優化；但廣州全面放開限購的可能性不大。

土地市場方面，廣州政府財政收入對土地出讓金依賴程度短期內難以減輕，需要通過更“多元”的供應手段支撐成交規模；城市更新提速，舊改推進加速，其融資區地塊進入公開招拍掛出讓的數量將會逐步上升；一般房企未來在廣州獲取住宅用地的難度仍將持續。