紐約房租飆漲 美住房危機深化

【香港中通社十九日電】根據美國房地產公司Corcoran於發表的最新報告，二六年四月紐約曼哈頓區公寓租金中位數首次突破每月5,000元（美元，下同）大關，達到5,099元，較去年同期漲6%。空屋率降至1.55%，創六年新低。一臥房與兩臥房公寓租金中位數分別高達5,228元與8,338美元，租屋市場呈現明顯的“搶租”壓力。Corcoran營運長馬林(Gary Malin)指出，需求快速增加與供給持續緊縮相互推升市場，短期內租客難見緩解。

分析認為，這一現象不僅反映紐約作為全球金融中心的獨特性，也凸顯美國住房可負擔性危機的深化。生活成本居高不下已成為全美最敏感的政治議題。

專家分析，曼哈頓租金創新高主要由供給嚴重短缺驅動。Corcoran報告顯示，租房庫存處於近四年最緊縮水平，即使在傳統淡季的二月和四月，租金仍持續攀升。

哈佛大學聯合住房研究中心(JCHS)在《2026美國租賃住房報告》中指出，高收入家庭持續湧入租賃市場，以及建築成本高漲，共同推升長期租金水平。

資料顯示，二六年紐約地區整體通脹率約4.6%，住房相關成本（含租金）上漲明顯高於全國平均。

雖然全國租金因大量新公寓供給而在多數城市趨穩或下降，但是曼哈頓等供給受限的沿海核心區域仍面臨強勁需求壓力。美聯儲局維持較高利率以對抗通脹的策略，間接影響住房市場。

高債息增投資風險

二六年美以對伊朗展開軍事行動，令中東局勢升級，衝突推高國際油價，引發通脹預期上升和債券拋售，進而推動美債殖利率上升並帶動抵押貸款利率走高。這令許多潛在購屋者轉向租賃，增加租屋需求，間接推動租金上升。

房地產分析師指出，高債息環境下，為多戶住宅投資領域帶來顯著風險與潛在機會。綜合《紐約時報》等媒體報道指出，這也導致買家觀望、銷售放緩，更多家庭選擇繼續租房，從而推高大城市租金持續攀升。

與曼哈頓形成鮮明對比的是，全美多數城市租賃市場在今年趨於緩和。全國公寓租金中位數約在1,700元左右，部分城市甚至年比下降。大量二四至二五年完工的新公寓供給進入市場，尤其在陽光帶的奧斯汀和鳳凰城等城市，空屋率上升，租金面臨下行壓力。Realtor.com數據顯示，今年二月美國全國50大都會區中位數租金較峰值下降，呈現三十個月連續年比下滑趨勢。

低收住房負擔沉重

供給受限的沿海大城市如紐約、舊金山、波士頓仍維持高租金。這些城市面臨相同結構性問題：土地稀缺、監管嚴格和高收入科技金融業需求集中。哈佛JCHS報告強調，全國租賃市場整體軟化，但可負擔性危機未根本緩解，低收入租客的住房負擔率仍居高不下。

此外，作為紐約人口最多的行政區，布魯克林租金中位數雖仍高達4,110元，且需求熱絡，但受惠於庫存增16%，租金較二月高點回落，顯現局部市場平衡的跡象。相比之下，皇后區與布朗克斯區的租金壓力則相對較小。

分析認為，若美伊談判最終達成協議、油價回落，通脹壓力緩解，美債殖利率可能趨向穩定，住房市場壓力有望減輕。但曼哈頓等核心區域的結構性供給短缺問題短期難解，租客仍將面臨高成本挑戰。