業主想收回單位，應如何終止租約？

約十年前，明叔將其擁有的住宅單位出租予珍姨，珍姨居住至今。最近，明叔的兒子計劃結婚，明叔希望收回該單位供兒子婚後居住。然而，明叔發現當年與珍姨簽訂的租約中，並未訂明租賃年期。因此，明叔想知道在此情況下應如何終止租約呢？

問：如果租約中未訂明租期，法律上會有相關的候補規定嗎？

答：有的。根據《民法典》第九七四條規定，如未定出合同期間，不動產（例如住宅、商舖等）的租賃合同會以一年作為其存續期。因此，明叔和珍姨訂立的住宅單位租賃合同在沒有定出合同期間的情況下，法律上會視該租賃合同的存續期為一年。

此外，法律亦有規定，上述情況並不會影響《民法典》第一○三八條第二款所定的有關單方終止不動產租賃合同制度的適用。即：如從租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足三年，出租人（業主）無權在期滿時單方終止合同。

問：明叔和珍姨一直都沒有提出要終止租約， 該租約是否會視為自動續期？

答：是的。根據《民法典》第一○三八條第一款和第三款規定，不動產租賃期屆滿後，無任何一方當事人按約定或法律規定之時間及方式提出單方終止者，合同即告續期。續期的期間相同於合同的原定期間，不過，如合同期間超過一年，則續期的期間僅為一年，但另有訂定者除外。

因此，在上述個案中，明叔和珍姨在一年的租賃期屆滿後，由於多年來一直無提出終止租約，若雙方亦沒有另外訂定，該租賃合同便會以一年接一年的情況一直續期下去。

問：明叔想終止該單位的租賃合同，應該怎樣去做呢？

答：除了在雙方達成共識的情況下透過協議終止租賃合同外，根據《民法典》第一○三九條規定，明叔可在租賃合同屆滿時單方終止該合同，且必須在合同屆滿前至少提前九十日，以書面方式將終止租賃合同的情況通知珍姨。舉例來說，如果明叔和珍姨當年訂立的租約於十二月卅一日到期，那麼明叔便須在今年十二月卅一日前至少提前九十日，向珍姨作出有關的書面通知。

註：本文內容主要參考《民法典》第九七四條、第一○三八條以及第一○三九條規定。

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（法務局 供稿）