因地制宜落地重大示範性項目

好家園：釋放誘因推動都更

【本報消息】日前，祐漢七幢樓群之一的順利樓地段規劃條件圖草案獲通過。議員、共建好家園協會理事長黃潔貞樂見本澳都市更新項目取得新進程，但強調必須進一步關注本澳樓宇進入老化期。她建議當局參考順利樓的經驗，加快都更進展，優化規劃條件審批和法規銜接，並因地制宜提供足夠發展誘因，推進重大示範性項目及早落地，推動都市更新向前邁進。

黃潔貞指出，據資料顯示，樓齡逾三十年的舊樓超過五千幢，涉及住宅單位佔全澳總數一半。舊區居民普遍反映區域衛生環境不佳、設施老舊，樓宇結構老化帶來的滲漏水及外牆結構隱患，影響區內居住體驗與安全。因北區人口密度較高，為平衡發展需要，順利樓重建可小量增加可建戶數至二百三十六戶。

不過，她引述業界意見，近期政府在審批都更項目規劃條件時，設置了重建後住宅實用面積限制增加兩成、住宅戶數增加百分之五的統一要求；考慮到各區常住人口不一，她認為不宜“一刀切”審批。為此，建議政府應檢視和總結是次經驗，在後續都市更新項目中因地制宜，更科學合理的片區統籌規劃，並針對都更重建項目所在區域的居住人口密度，設定不同的住宅面積和戶數升幅上限，為都市更新提供更大動力。

黃潔貞強調，都更項目牽涉小業主、政府及發展商多方權益關係，且重建資金龐大，若條件嚴苛，將直接影響項目發展所需的資金平衡，最終導致小業主卻步與項目停滯。她舉例指出，舊區小業主多為長者，難以承擔大額重建成本，若重建後缺乏足夠的新增單位出售，以平衡建築成本，發展商難以進入市場。參考台山公務員大廈成功案例，正是新增的十七個住宅及十四個商舖單位平衡開支，順利推動項目落實。

促主導舊區重建

她建議土地工務局作為都市更新政策的主責部門，扮演更積極有為的角色，參考香港市區重建局的經驗，主導舊區重建進程，合理整合和運用現有資源，在環境承載力範圍內採取適度增加地積比率等手段，確保項目落實。又建議當局關注《都市更新法律制度》與包括《土地法》等涉及都市更新的法律之間的銜接問題，指出《都市更新法律制度》雖為舊樓重建設定業權比例（如樓齡滿四十年為八成），根據《土地法》批租地項目重建前須先修改土地合約，而此步驟依法仍需百分之百業權人同意，期望當局吸納社會意見，並檢視相關法律條文修改的必要性，推動澳門都市更新向前發展。