樓市在哭，股市在笑？

上周我們回顧了日本“失落三十年”，如今聚焦中國。過去二十年，中國樓市是財富神話的代名詞，“炒股十年一場空，炒房一年富一生” 的調侃，道破許多家庭財富積累依賴房價上漲的現實。

但二一年起，恆大、碧桂園等房企巨頭接連爆雷，樓市風向逆轉：房價下跌、買家退場、開發商資金鏈斷裂，“爛尾樓” 頻現。這不僅重創房地產，更拖累整體經濟——GDP增速放緩、青年就業難、消費信心不足、出口增速受阻、企業投資意願減弱，讓人聯想到日本當年的困境。

正當市場憂心經濟長期低迷時，二四年九月以來，內地及香港股市意外強勢反攻，上證指數、深成指、恆生指數持續走高。這是財富盛宴還是“割韭菜”陷阱？漲勢能否延續？筆者認為，兩地股市上漲有其邏輯，走向將不同於日本，但需通過全面比較中日經濟的異同，才能得出可信結論。

中日經濟相似之處

房地產在國民經濟中的過度依賴

日本一九八○年代，東京黃金地段地價 “貴過整個美國加州”，房地產在經濟中佔比極高。中國二○○○至二○二○年間，房地產同樣是經濟增長火車頭，地方政府依賴 “土地財政”，居民財富也多集中於房地產，形成經濟與樓市的深度綁定。

高槓桿與寬鬆貨幣的推波助瀾

日本央行曾長期維持低利率，資金瘋狂湧入房市與股市，催生雙重泡沫。中國○八年全球金融危機後，通過大規模貨幣刺激與信貸寬鬆，推動房價與地方融資平台槓桿擴張，城投債、理財產品等金融創新進一步加劇風險，埋下泡沫隱患。

全民“只漲不跌”的心理預期

日本人當年深信 “地價永遠不會跌” ，中國過去十多年也形成 “買房必賺” 的鐵律。開發商高周轉、居民加槓桿、銀行房貸激增，均是這一預期下的產物。

金融體系與地方財政的綁架效應

日本泡沫破裂後，銀行壞帳激增，金融體系長期受創。如今中國地方政府與銀行的資產負債表風險，同樣集中於房地產，恆大、碧桂園等爆雷讓金融系統承受巨大壓力，這不僅是經濟問題，更關乎銀行安全、財政收入與社會穩定。

政策“踩剎車”的時機與力度

日本央行一九八九年為抑制資產泡沫連續加息，導致股市、房市雙崩盤。中國二○二○年後推出“三道紅線”，收緊房企融資，引發資金鏈斷裂、樓市急降溫。兩國政府雖均想為過熱市場降溫，但若節奏與力度失衡，可能引發泡沫突然破裂。

泡沫破裂帶來的長期陰影

日本泡沫破滅後陷入“失落三十年”，經濟低迷、消費慾降、通縮、老齡化加劇。中國如今也面臨經濟增速放緩、企業與家庭去槓桿、消費降級、老齡化提前到來等挑戰。財富效應對兩國而言都是雙刃劍，上行時推動繁榮，下行時放大衰退。

股市脈動邏輯多元

上文列舉的中日經濟相似之處，多指向房地產這一核心領域。日本房地產泡沫破裂後，三十年至今房價仍未重回巔峰。筆者對內地樓市短期內扭轉頹勢不抱厚望。而內地與香港股市走勢，其脈動遠不止於房市邏輯那麼單一，更多受制於資金流向、政策風向、企業估值與國際視野。

容永剛