地產股受惠減息周期開始

市場預期美國聯儲局將於九月開始減息，目前期貨市場顯示，九月減息0.25%的機率約為93%，減息0.5%的機率約為7%，到二五年底減息約0.75%。美國八月非農就業人口僅為2.2萬人，遠低於預期的7.5萬人，同時，六月份非農新增就業人數從1.4萬人下修2.7萬人至-1.3萬人，八月失業率升至4.3%，自二一年以來最高水平。美國初次申請失業救濟金人數在九月第一周增加27,000人，達到26.3萬人，創下二一年十月以來最高，遠高市場預期23.5萬，反映勞動市場表現疲弱，鞏固減息預期。對息口較為敏感的地產股料將受惠，有助降低地產發展商融資成本；房貸利率亦會進一步降低，料將提升購房需求，利好香港樓市交投氛圍，地產龍頭之一新鴻基地產(16.HK)及信和置業(83.HK)近日股價均創52周高。

新鴻基地產市值超過2,780億。截至六月底止全年業績顯示，收入按年升11.5%，純利按年升1.2%，每股盈利6.65元。集團穩健的財務狀況(15%的負債率)，及其二五財年強勁銷售額，在香港錄得合約銷售額約423億元，為過去五個財政年度最高水平，證明其在保持正利潤率時推動資產周轉能力，預計價格仍有上漲空間。

信和置業市值超過920億。截至六月底止全年業績顯示，收入按年降6.6%，純利按年降1%，每股盈利0.45元。管理層強調將聚焦穩定股息增長，截至六月底集團持有約495億元淨現金，相當於市值約54%，將可支持派息。同時，集團積極進行資金管理，將部分港元轉換為美元以應對利率風險，市場認為應能緩解市場對利息收入下行趨勢的憂慮。

市場預計新鴻基地產及信和置業二六年市盈率分別約為13倍及19倍，股息率分別約為3.9%及5.8%，估值合理。投資者需留意減息周期及房地產銷售的利潤率趨勢情況。

工銀澳門投資及風險研究中心 李俊耀博士