《修改〈民事訴訟法典〉的勒遷之訴制度》將生效

為回應社會關注“租霸”問題，立法會早前通過了第一九／二○二四號法律《修改〈民事訴訟法典〉的勒遷之訴制度》，該法律將於今年三月一日正式生效。今天會為大家介紹當中的重點內容。

一、 增加較簡便的勒遷之訴程序

新法在原有的勒遷之訴之外，針對長時間欠租的情況新設了程序更簡單快捷的勒遷之訴，只要承租人遲交任一期租金滿三個月、租金是通過存入澳門的銀行賬戶支付，以及出租人已將欠租情況向承租人作出書面通知時，便可適用新程序進行勒遷。此外，為加強阻嚇“租霸”，新法亦引入在特定情況下，將承租人列入查閱資料的機制。

二、 簡化傳喚制度

新法明確規定司法人員在無須法官事先批示下，先以租賃合同內承租人的聯絡地址作出郵遞傳喚，如沒有聯絡地址，則以租賃房地產的地址作出郵遞傳喚，如仍未能成功傳喚被告，則立即公示傳喚，而無須再向相關部門或實體取得承租人的其他聯絡地址。此外，亦無須在應被傳喚之人在澳門特別行政區最後居所的門上張貼告示，只須在上述所指地址的最適當地方張貼告示便可。

三、 簡化審判聽證及判決的程序

新法規定在提交訴辯書狀的階段結束後，只要卷宗已具備充分資料，法官可立即審理案件實體問題，無須聽證。如須審判聽證，新法亦規定每一方當事人最多可提供三名證人，而且不得因證人不到場而押後聽證。此外，考慮到新程序較為簡單，事實及證據較為清晰，而且在新程序中不受理反訴，不牽涉複雜的法律問題，故在第一審程序中無須強制委託律師。

四、 加快執行勒遷程序

新法規定判處勒遷請求成立的判決具有勒遷命令狀的性質，如果承租人未在接收判決通知後十五日內遷出所租賃的房地產，則出租人可通知法院要求執行勒遷，無須再申請勒遷命令狀。此外，就勒遷的判決向中級法院提起的平常上訴僅具移審效力。

五、 遲延支付租金的損害賠償

為加強保障出租人，承租人遲交任一期租金滿三個月時，出租人可在勒遷之訴中一併要求承租人支付所拖欠的租金，以及因遲延而引致的損害賠償。涉及拖欠多期租金時，應分別計算各期租金相應的遲延損害賠償。倘承租人於遲延時起八日內終止遲延狀況，則出租人無權要求損害賠償。然而，當超過八日，則出租人有權要求拖欠金額一半的損害賠償；如遲延超過三十日時，則可請求相當於所拖欠金額的損害賠償。

此外，出租人還可一併請求支付訴訟待決期間產生的租金及遲延損害賠償。

例如，甲業主與乙簽訂不動產租賃合同，並訂定乙須於每月一日向甲支付一萬元的租金。假設乙欠繳二○二五年一月至六月的租金，甲於二○二五年六月十二日向法院提起勒遷之訴。按照上述法律規定，由於乙遲交租金已滿三個月，甲除可請求法院判處乙支付二○二五年一月至六月的租金外，還可要求乙支付遲延損害賠償。

如何計算遲延損害賠償金額？如上述例子，乙拖欠五個月（二○二五年一月一日至五月卅一日）的租金，因遲延已超過三十日，所以甲有權要求乙支付等於拖欠租金金額的損害賠償。

另外，乙在六月一日亦沒有向甲支付租金，直到甲向法院提起訴訟時，即六月十二日，有關遲延已超過八日，甲有權要求租金金額一半的損害賠償。經計算，甲可請求的遲延損害賠償金額為五萬五千元（一萬元租金x 五點五月）。

也就是說，甲在提起訴訟時，可要求法院判處乙支付拖欠的六個月租金六萬元，加上遲延損害賠償五萬五千元，即合共十一萬五千元。

註：本文內容主要參閱第一九 / 二○二四號法律《修改〈民事訴訟法典〉的勒遷之訴制度》的規定。

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（法務局 供稿）