第一太平戴維斯:
賣地或收四五份標書料高於底價成交
【本報消息】本澳相隔約十五年再迎來土地公開拍賣,下周二截標,並於翌日開標。離截標尚餘不足一周,有意競投的發展商、財團已磨拳擦掌做最後準備。第一太平戴維斯(澳門)有限公司預計今次賣地,至少有四、五份標書競投,並以高於底價成交。BT8地段每呎樓面成交價料3,500-4,000元、BT9a則3,000-3,500元。
第一太平戴維斯(澳門)有限公司董事總經理廖沛霖、澳門估價及專業顧問主管廖倩如、估價及專業顧問部助理董事梁競熙,接受本報專訪,分析及預測土地拍賣情況。
香港內地競投機會高
他們表示,博彩旅遊業相關數據好轉,GDP低位反彈,但物業市場復甦步伐未跟上整體經濟形勢,居民信心未完全恢復,加上樓市調控措施影響,導致業主、買家雙方均觀望後市去向,樓市成交量低位趨向穩定,因此現時並非最理想賣地時機。發展商會留意樓市成交量、經濟表現去仔細計算是否參與競爭,如一手樓成交情況、加息周期是否已見頂等。
一般情況下,銀行不會為土地拍賣的地價提供借貸,建築費則可申請貸款。據政府公開資料顯示,BT8及BT9a兩幅土地的競投底價分別逾11.3億元及7.7億元,換言之有意競投的發展商,需自備足夠現金參與。倘有意囊括兩幅土地,則至少要準備近20億元的現金競投。本地發展商經歷三年疫情後,手持現金有限,料競投意慾不高,估計熟悉澳門市場的香港或內地發展商參與競投的機會較高。
獨自競投出手或較低
該公司就目前本澳市場環境以及掌握的訊息,結合未來的建築成本、發展商利潤、利率走勢等綜合製作模型,推算今次賣地情況及估算成交呎價。預算今次至少有四、五份標書參與競投,有信心今次賣地不會流標,且可高於底價成交。考慮BT9a的每呎樓面地價底價較BT8低約2成,料BT9a的競爭會較大。
模型估算大致分為兩個情景。情景一是發展商獨自入標競投,因要計算建築成本及承建商利潤,故發展商出價或會降低,不會過於進取出價,大概率圍繞底價出價競投。這情景估算BT8每呎樓面成交呎價近3,100元,BT9a則為逾2,700元。
伙拍財團呎價近四千
情景二是發展商伙拍承建商合組財團參與,各自發揮優勢,用好彼此資源,發展商則可節省建築成本開支,有更大空間出價。在此情景下,BT8的每呎樓面成交呎價料可達到3,500-4,000元,BT9a則可達3,000-3,500元。不排除同一發展商或財團囊括兩幅土地,起協同效應,提高未來發展優勢。按目前市況,樓面呎價成交價達到4,000元已算樂觀,疫前市況則可高達5,000元。