第一太平戴維斯：

賣地或收四五份標書料高於底價成交

【本報消息】本澳相隔約十五年再迎來土地公開拍賣，下周二截標，並於翌日開標。離截標尚餘不足一周，有意競投的發展商、財團已磨拳擦掌做最後準備。第一太平戴維斯（澳門）有限公司預計今次賣地，至少有四、五份標書競投，並以高於底價成交。BT8地段每呎樓面成交價料3,500-4,000元、BT9a則3,000-3,500元。

第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖、澳門估價及專業顧問主管廖倩如、估價及專業顧問部助理董事梁競熙，接受本報專訪，分析及預測土地拍賣情況。

香港內地競投機會高

他們表示，博彩旅遊業相關數據好轉，GDP低位反彈，但物業市場復甦步伐未跟上整體經濟形勢，居民信心未完全恢復，加上樓市調控措施影響，導致業主、買家雙方均觀望後市去向，樓市成交量低位趨向穩定，因此現時並非最理想賣地時機。發展商會留意樓市成交量、經濟表現去仔細計算是否參與競爭，如一手樓成交情況、加息周期是否已見頂等。

一般情況下，銀行不會為土地拍賣的地價提供借貸，建築費則可申請貸款。據政府公開資料顯示，BT8及BT9a兩幅土地的競投底價分別逾11.3億元及7.7億元，換言之有意競投的發展商，需自備足夠現金參與。倘有意囊括兩幅土地，則至少要準備近20億元的現金競投。本地發展商經歷三年疫情後，手持現金有限，料競投意慾不高，估計熟悉澳門市場的香港或內地發展商參與競投的機會較高。

獨自競投出手或較低

該公司就目前本澳市場環境以及掌握的訊息，結合未來的建築成本、發展商利潤、利率走勢等綜合製作模型，推算今次賣地情況及估算成交呎價。預算今次至少有四、五份標書參與競投，有信心今次賣地不會流標，且可高於底價成交。考慮BT9a的每呎樓面地價底價較BT8低約2成，料BT9a的競爭會較大。

模型估算大致分為兩個情景。情景一是發展商獨自入標競投，因要計算建築成本及承建商利潤，故發展商出價或會降低，不會過於進取出價，大概率圍繞底價出價競投。這情景估算BT8每呎樓面成交呎價近3,100元，BT9a則為逾2,700元。

伙拍財團呎價近四千

情景二是發展商伙拍承建商合組財團參與，各自發揮優勢，用好彼此資源，發展商則可節省建築成本開支，有更大空間出價。在此情景下，BT8的每呎樓面成交呎價料可達到3,500-4,000元，BT9a則可達3,000-3,500元。不排除同一發展商或財團囊括兩幅土地，起協同效應，提高未來發展優勢。按目前市況，樓面呎價成交價達到4,000元已算樂觀，疫前市況則可高達5,000元。