計算繳付扣減邏輯不合理

廉署促加快整改溢價金制度

【本報消息】廉政公署認為，“牛皮廠”地段的土地溢價金計算方式，在法律適用上未見有誤，但計算需繳付溢價金的扣減邏輯上，欠缺合理性及利益分配公正性的考慮。廉署建議當局重新檢討溢價金的概念、有關計算邏輯等，盡可能讓溢價金與土地市場價格貼近。

廉署指，信藝公司在二○一四年申請修改牛皮廠地段的土地批給合同，工務局是按當時計算溢價金金額的基數，結合信藝公司新計劃興建的各用途建築面積，再依照《批地溢價金的訂定方法》內的公式，計算出符合二○一四年土地價值的溢價金；然後再假設信藝公司在二○一四年已完成南方公司一九九六年原樓宇建築計劃，並以二○一四年計算溢價金的基數及公式，得出需繳付的溢價金總額，將前者減去後者為負數，故作出信藝公司無需為其建築計劃補繳溢價金的結論。

廉署稱，南方公司原土地合同訂定的溢價金已於一九九五年全數繳付，該金額是按當年的經濟背景下計算而得，土地合同所對應的亦是當年獲批准的建築計劃。既然信藝公司在二○一四年已獲准修改建築計劃，社會經濟狀況亦已大大改變，在排除存在其他有利該土地承批人或獲轉讓的土地承批人的客觀因素下，原合同已繳付的溢價金金額，應該直接作為新修訂合同中需繳付溢價金的扣減值，而不應以假設信藝公司完成南方公司建築計劃需繳付的溢價金金額作為扣減。

換言之，當年工務局是假設信藝公司在二○一四年申請完成南方公司原樓宇建築計劃而需繳付的溢價金，但其實南方公司或信藝公司均無繳付過這筆款項，實際繳納過的只有南方公司在一九九五年繳付的全數溢價金。

廉署重申，土地批給合同本質上屬行政合同，有關部門須確保有關批給合同得以切實被執行，藉此維護涉及土地的公共利益。而訂定土地溢價金目的之一是維護本地區利益，是預計承批人發展建築項目從中獲利的一種利潤分成。因此，應基於設立溢價金的理念及目的，按建築修改計劃獲批准當時的社會經濟狀況及預期獲取的利潤來決定溢價金的具體計算方法，而不應僅以維護土地批給合同的穩定性及安全性作為考量依歸。

損害土地公共利益

唯有如此處理，方可使涉及土地的法律法規的立法精神及公共利益得到最大程度的實現與保護。否則，土地承批人在土地價值不斷升高後才提出重新發展，再按照工務部門上述扣減邏輯而重新計算溢價金，將無可避免導致仿如囤積土地的後果，涉及土地的公共利益也無可避免地受到損害。

應貼近土地市場價

廉署強調，新《土地法》第一百五十五條引入移轉批給狀況下對計算溢價金的公式，當中用作扣減的均是特區政府曾實際收入的溢價金金額，所得差額即為最新修訂批給合同應繳付的溢價金金額，此條文可視為打擊囤積土地行為的里程碑，可望減少原土地承批人無如期利用土地期間，一旦土地價值上升時能藉着移轉土地批給合同而謀取暴利。因此，相關部門確有需要認真考慮應重新檢討溢價金的概念、有關計算邏輯等，盡可能讓溢價金與土地市場價格貼近。

立法規範內部指引

廉署並指出，對於法律沒有明文規定的處理情況，工務部門過去往往只因循內部約定俗成的不成文規則或指引行事，如街影替代法、溢價金扣減規則等。對於此類跟社會整體利益、公共安全息息相關的處理方法及規則，實在不應僅由個別部門內部討論、內部決定，更應以具普遍性、公開性的法律規範形式呈現，方能達到公信性與透明度的效果。

廉署已向行政長官報告調查結果，並建議督促工務部門藉着檢討牛皮廠地段案件，進一步重視在土地管理方面的力度，貫徹及落實新《土地法》中有關土地利用的制度之餘，亦考慮認真檢討有關做法，包括計算方法及扣減邏輯的必要性，將內部指引或習慣使用的方法或工具落實在法律框架中，加快整理現時溢價金制度，使澳門土地市場價值能夠真正地反映在溢價金上，全力維護澳門特區珍貴的土地資源。