促投融資良性循環

內地擬推保障房REITs試點

【路透社北京廿一日電】中國監管層擬推動基礎設施REITs（不動產投資信託基金）擴募並加速保障性租賃住房REIT落地。分析人士認為，擴募機制的推出，將令優質的資產運營方可增發份額以收購資產，形成投融資的良性循環，並促進REITs的產業化發展。

他們認為，借助REITs試點，目前國內保障性租賃住房缺乏的投資者退出通道得以打通，亦將吸引更多社會資本參與保障性租賃住房建設，從而拉動房地產開發投資。今年極有可能落地相關項目，北上廣深等人口淨流入的大城市料率先推出，由央企地產、大城投、大型租賃運營機構等牽頭。

利REITs產業化發展

“擴募機制的推出，既有利目前已上市的運行較好的REITs項目不斷收購新的優質資產、併購等實現投融資活動的良性循環，也有利REITs的產業化發展。”財達證券固定收益融資總部總經理胡恒松說。

中證鵬元研發部研究員吳進輝指出，目前原始權益人擴募和新發的流程並無差異，限制投資人和原始權益人的積極性，不利REITs市場規模的擴大。“擴募與首發一樣，是加大市場供給的重要環節，必須雙管齊下。”他認為，根據證監會對保障性租賃住房REITs的定調，“幾乎可以肯定今年會落地保障性租賃住房REITs項目。”

“將保障性租賃住房等納入REITs試點，可進一步為租賃重資產‘減重’打開退出通道。”華興證券（香港）首席經濟學家龐溟說。他預計，在土地、財稅、金融等方面給予保障性租賃住房的更多支持可期，後續保障性住房供給有望大幅增加。

北上廣深料先拔頭籌

中國發改委日前稱，以人口淨流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因此，在業內人士看來，北上廣深因其巨大的租賃市場需求和較完善的配套措施，試點概率較大。

吳進輝認為，領頭試點的或集中在頭部機構和企業──央企地產、大城投，大型租賃運營機構等。如保利、萬科、華潤置地、北京保障房中心等。華潤置地的有巢公寓、深圳人才安居集團、保利集團等已開始和準備保障性租賃住房REITs項目的申報工作。

保障房租賃住房REITs試點並非首次提出，早在去年七月發改委發佈的基礎設施REITs試點通知就已提及，且明確項目類型、項目標準要求、項目申報流程。酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬於試點範圍。

實現保障房投融管退

但收益率問題始終掣肘保障性租賃住房REITs的進程，“能否順利推出，最核心的問題是收益率偏低，難以滿足‘未來現金流分派率不低於百分之四’的硬性條件。”吳進輝說。在他看來，這次證監會強調推進保障性租賃住房REITs項目試點，將更好吸引社會資本參與，借助REITs，真正實現保障性租賃住房的“投融管退”，也是房地產新發展模式的一環。

胡恒松認為，保障性租賃住房REITs項目試點，一定程度上解決目前國內保障性租賃住房缺乏穩定的投資者退出管道問題。若試點成功，REITs將吸引更多社會資本參與保障房租賃住房建設。

“這樣不僅拓展了新的資金來源，同時優質項目的回報將吸引更多的二級市場投資者，通過一二級市場聯動帶動整個保障房租賃建設行業的持續健康發展，”胡恒松說，但保障房租賃試點推進情況有待進一步觀察。