樓宇維護 業主有責

樓宇缺乏必要的維修保養，除影響居住環境，日久失修亦會引致機電設備受損、供排水設施老化滲漏、外牆飾面剝落等衛生及安全隱患，不但影響樓宇自身價值，更有可能導致他人生命或財產損失，業權人或需負上相應刑事及民事責任。事實上，樓宇獲得良好的保養，除了維持居住環境質素，亦可延長樓宇使用壽命，提升物業價值。近年來，居民對自身樓宇的檢查、維修和保養意識已不斷提高，將於八月十六日生效的第十四／二○二一號法律《都市建築法律制度》也明確訂定了業權人相應的建築物保養及維修義務。

新法明確保修義務

《都市建築法律制度》規定了業權人有責任使建築物經常保持良好的使用條件，尤其是安全、衛生和整體美觀方面，樓宇自發出使用准照（俗稱“入伙紙”）滿十年，以及後續每五年，應開展建築物保養及維修工程。如發現建築物有缺乏保養的跡象，土地工務運輸局可要求業權人提交由專業技術員或實體編製的樓宇狀況報告，當中需訂明開展的措施或工程項目及具體期限。倘不提交樓宇狀況報告，根據法律規定，可對自然人罰款二千五百至五萬元，對法人罰款五千至十萬元。

因此，樓宇內部運作的消防設備、供電系統、升降機等應定期由專業人士作檢查及測試維護，水箱需定期清洗並疏通排水管網以免淤塞。對於外牆部分，倘出現飾面及混凝土剝落、窗戶或冷氣機支架鬆脫等情況，更會危及公眾安全，因此更需恆常作檢查及保養。

伸縮分隔縫防滲漏

除了上述需要居民恆常關注的維修內容外，大廈不同構件之間的伸縮縫、大廈與大廈之間的分隔縫，也會因填充或遮蓋物料的失修而剝落，引起出現“裂縫”的錯覺，並可能引致住宅單位出現滲漏水，其維修保養也不容忽視。

伸縮縫的作用是避免建築物隨熱脹冷縮致結構受影響，一般會以泡沫塑料等具彈性及延展性材料填充伸縮縫，隨着填充物料老化可能會出現剝落情況，雖不會影響樓宇結構安全，但出現失修則可能會引致滲漏，業權人也應對伸縮縫作保養及維護。同樣地，兩座樓宇之間的分隔縫填充或遮蓋物料出現老化，可透過一般維修保養作出處理。

為方便業權人聘請合資格人士對樓宇進行檢驗及開展維修工作，工務局推出了維修、保養工程等的申請表格，詳列需要遞交的文件和工程說明書範本，方便小業主填寫和知悉注意事項，資料可於工務局網頁下載(https://www.dssopt.gov.mo/zh_HANT/home/downloads/id/120)。同時，工務局網頁有上載已註冊的建築商、公司及技術員名單和聯絡資料。居民如有疑問，可親臨工務局或致電工務局服務中心查詢（電話八五九○·三八○○），亦可瀏覽土地工務局運輸網頁內有關樓宇維修的資訊及下載相關小冊子。

特區政府並透過樓宇維修基金的不同計劃，鼓勵分層所有權制度的樓宇開展保養或維修工程，並提升樓宇的管理素質。