工務局介紹“土地分類及用途”法規草案

總城規土地八大類再細分

【本報消息】工務局昨向城規會介紹“土地分類及用途”行政法規草案，聽取意見。局長陳寶霞表示，“城市總體規劃”已把土地分為八大類別，如居住區、商業區等，今次“草案”在八大類別下再設次分類，是為城市詳細規劃作準備。“草案”尚需經立法程序才能生效。

八大類別分別是居住區、商業區、工業區、旅遊娛樂區、公用設施區、公共基礎設施區、綠地或公共開放空間區、生態保護區。工務局介紹，“草案”建議，“居住區”分為H1及H2類用地，前者為居住用地，包括獨立別墅等，後者為多戶型居住樓宇及複合用途樓宇，又或居住兼容商業或辦公等其他用途。“商業區”分為C1及C2類商業用地，前者為零售、餐飲、會議及展覽用途；後者為辦公室用途。

“工業區”即工業用地，主要是製造業、實驗室、科研中心、數據中心等用途，亦可以是倉儲、物流及人員輔助設施用地。“旅遊娛樂區”分為TD1及TD2類用地，前者的土地覆蓋率不能超過一成，如高爾夫球場；後者的土地覆蓋率逾一成，如酒店及娛樂場。每幅土地因應合同及規劃圖草案或有不同的覆蓋率要求。

“公用設施區”下分八大用途，如文化、教育、醫療、社服、康體等用地。“公共基礎設施”下分基礎建設、道路及交通設施用地，在合法的情況下，可作其他建築用途。生態保護區是不可都市化地區，主要地質、森林、濕地、生態及水資源區域土地。

土地兼容性五不許

土地兼容性方面，居住用地不許建工業樓宇，商業樓宇不許建工業樓宇，工業樓宇不許建居住用地。旅遊娛樂用地不許建工業樓宇。公用設施用地不許建工業及酒店，“綠地”不兼容酒店、住宅及工業樓宇。

草案並規定，在不計算停車場面積下，每一個主要用途的土地面積應多於總面積的五成；反之，若一幅土地兼容多種用途，且每種用途的面積均不超過總面積五成，則以最大建築面積用途的土地為主要土地目的。草案列出常見、普遍的樓宇及設施的分類，至於未有列舉則由詳規判定。另外，各城規會委員可於九月廿四日或之前提出對草案的書面意見。

主要用途面積再議

多名委員擔憂，土地兼容用途訂得太細緻，缺乏靈活性。如博企如因惡劣天氣向員工提供臨時住宿會否違法？亦有人擔憂主要用途面積達五成一即可，其餘四成多可作其他用途，或失去原規劃用意。工務局規劃廳長麥達堯表示，用途是針對永久用地，博企的臨時休息室，不視為居住用途。在詳規時，可在某些地段列明更詳細的兼容性。陳寶霞表示，兼容性有利有弊，主要用途面積達五成一即可，為規劃帶來靈活性，但亦有擔憂達不到規劃原意，值得大家多討論。

細分完善公用設施

亦有關注公用設施細分八大類。麥達堯解釋，因居住區會因應人口數量訂定一定數量的配套設施，包括教育、衛生等。因此，訂得較仔細，則配套設施可做得較完善。在詳規階段，可對一些用地兼容兩三種用途，如教育及康體均有，會預留一定彈性。至於氣象設施等用途，或有疏漏，但可列入機關設施內，亦可在詳規時特別指明。

陳寶霞表示，舊區土地用途相對不太“四正”，舉例如新馬路為商業區，但周邊有小型酒店住宿等，日後該處除以商業區為主，能否增加旅遊娛樂等次分類，這些討論空間都較大。

另有關注“草案”出台後，已批的規劃圖及已遞交圖則從去何從？陳寶霞表示，草案將設過渡規定，規劃圖草案的有效期為兩年，在此期間遞交的圖則均會依法審批。倘規劃圖過期需重新申請，不排除（用途）條件或不同。