不增住宅單位下冀減重建成本

祐漢都更擬增商舖車位

【本報消息】祐漢七棟樓群調研報告早前出台。都更公司代表、城規師譚凱欣表示，祐漢七棟樓群單位非常多、容積率亦不低，現時仍與政府商討興建規劃條件。前提是不增加單位，但增加商業面積及車位，以減輕建築成本，協助居民計算成本效益最好的方案。

可聯絡五成半業主

譚凱欣、祐漢七棟樓群調查團隊代表兼城規師林翊捷昨日出席澳門電台時事節目時表示，都更公司現可聯絡的業主約五成半，超出早前上門調查的三成，其中一棟樓可聯絡七成業主。不開名哪棟樓是因爲有市民希望投資祐漢，都更公司不希望市場反應過大。

被問到祐漢七棟樓中一名業主持有多個單位情況，以及一個人或公司最多持有多少單位？譚凱欣僅稱目前了解到的並不多，個別人持有五、六個單位，暫時資料較想像中理想。

祐漢重建整區設計

有市民問到祐漢七棟樓群將以單幢街區方式重建能否達到都更方向？譚凱欣表示，單個街區一定較容易執行，都更公司希望先做一棟作示範。強調七個街區設計上一定會符合，包括計算好七個街區可釋放多少社區設施及停車位等。重申是整個街區設計，只是劃分不同階段重建。至於祐漢重建需注意事項，譚指挖地庫時會多做支撐，避免影響鄰近大廈。

祐漢重建是否賺錢項目？譚凱欣強調，都更公司不會賺市民錢，是為市民服務的執行單位。重建要視乎土地效益，有條件釋放便有可能盈利，若無條件重建便需要補貼。

舊區難以片區重建

譚凱欣透露，目前收到高士德、南灣、下環幾個街區有個案提出希望重建，主要是因樓齡太大，無法交易，希望通過重建令物業增值。都更公司可協助收集業主聯繫方式、規劃方案，之後再找合適的承建商。

有市民提到新橋區有大廈以單棟式重建對社區發展效用不大，希望合併地塊重建。林翊捷直言，片區重建效益最明顯，但新橋與祐漢不同，新橋區建築物的樓齡由數年至幾十年甚至百年，整個街區做片區更新有困難。例如拓寬道路可能出現瓶頸效應，需要整個道路系統去考慮，因由街頭拓寬至街尾已不是一個街區，或涉及多個街區改造，執行難度相當高。舊有的歷史街道肌理定會破損甚至消失。

鄰埠經驗澳不適用

鄰近地區經驗是否值得參考？林以城規師角度，認為澳門不宜推行容積獎勵。本澳人口密度高、建築強度大，若因都更再增加地積比、產生更多人口，舊區公共設施及交通壓力更大。大城市的地價差異大，澳門市郊的價差不大，亦無置換空間。香港的現金補償認為是土地使用效率問題，本澳都更的立法精神是提升市民居住質素而不是土地使用率，補償方式完全不同。