房產共有人享優先權無礙已完成交易

終院：“局外人”不具訴訟正當性

【本報消息】在一次買賣合同的特定執行之訴中，初級法院命令將被告名下房地產未分割的一半售予原告，但房地產另一半的所有人向該判決提起上訴。案件輾轉上訴至終審法院。終院合議庭認為，該房地產的另一半所有人不是相關合同的當事人，而是爭議實體關係的“局外人”，不具備在該訴訟中討論任何事情的正當性，裁定原告上訴得直。

案情顯示，甲針對乙向初級法院提起預約買賣合同的特定執行之訴，相關合同標的是登記於乙名下的房地產未分割的一半。初級法院法官作出判決，裁定原告的請求理由部分成立，命令將登記於乙名下房地產未分割的一半售予原告，同時駁回原告針對被告提出的其餘請求。上述房地產另一半的所有人丙以侵犯其法定優先權為由，向中級法院提起上訴。中級法院裁定其上訴勝訴，撤銷在訴訟中自初級法院作出傳喚之後所進行的所有程序。

原告對上述裁判不服，向終審法院提起上訴。合議庭指出，《民事訴訟法典》規定了普通共同訴訟和必要共同訴訟的制度。在必要共同訴訟中，任何一名利害關係人的缺席都將導致訴訟的參加人欠缺正當性，這是由法律、法律行為所強制要求的，或是基於法律關係的自身性質，必須要所有利害關係人全部參加訴訟才能使裁判產生其正常有用的效果。被上訴法院認為本案屬於“性質上的必要共同訴訟”。

然而，被上訴人（利害關係人丙）並未參與到涉案的預約合同當中，她不是合同的當事人，同時在訴訟中也不存在任何事實導致她必須被起訴。由於她不是主體，而是爭議實體關係的“局外人”，因此，被上訴人不具備在該訴訟中討論任何事情的正當性，特別是關於協議的履行、遲延或不履行。基於此，合議庭認為，不存在被上訴裁判所指的“遺漏必要共同訴訟當事人”的瑕疵。

至於所提出的擬保障被上訴人擁有優先權的行使，合議庭認為，案中被上訴人享有的優先權屬法定優先權，但相關不動產的“出售”（透過特定執行）已經完成，已過優先權人可以選擇的階段。而涉及到優先權的保障，通常認為優先權人擁有獲得賠償的權利，在某些情況下可提起優先權之訴。

合議庭指出，上指“賠償”顯然不能成為作出被上訴裁判的合理理由；而對於優先權之訴，由於本案中的優先權是因特定執行的判決而產生，在此之前只存在單純的法律期待，因此，她沒有參加到特定執行之訴當中的正當性，被上訴裁判將作出特定執行涉案合同的判決之前的所有程序全部撤銷是沒有意義的。