不動產租賃的規定（上）

不動產租賃是常見的法律問題，有關規定主要由《民法典》及第一三／二○一七號法律規範。其中，第一三／二○一七號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度，主要規範有關租賃合同的簽名須經公證認定即“認筆跡”、出租人在租賃關係存續期未滿三年時不得單方終止租賃合同等規定。

合同須“認筆跡”

根據第一三／二○一七號法律的規定，不動產租賃合同中的簽名須經公證認定（“認筆跡”）。按《公證法典》第159條的規定，出租人和承租人的有關簽名可簡單地做“對照認定”便可：租賃雙方當事人可預先在租賃合同上簽名，再交由他人（例如房地產中介人）帶同該租賃合同及當事人的身份證明文件（例如居民身份證、護照或其認證繕本）前往公共公證署或找私人公證員辦理有關對比筆跡的手續；此外，亦可採用較嚴謹的“當場認定”方式進行“認筆跡”手續，即當事人在公證員面前即場在租賃合同上簽名。事實上，“當場認定”較“對照認定”的認筆跡方式更有保障，因為此方式具有較強的證明力，但無論如何，可由當事人自由選用。

先繳納印花稅，後“認筆跡”

根據第一七／八八／M號法律通過的《印花稅規章》及《印花稅繳稅總表》的規定，須先繳納租賃合同的印花稅才能進行“認筆跡”手續。原因是，《印花稅規章》第69條規定，“執照及其他需課印花稅之文件，若未經適當地完稅，將不獲簽署生效。”而《印花稅繳稅總表》第6條就規定了“以任何形式或依據作出的不動產租賃，按其涉及的金額繳納千分之五的印花稅”。由該等規定可見，市民必須先繳納租賃合同印花稅，後“認筆跡”。

沒有“認筆跡” 租賃合同無效

《民法典》第287條規定，“違反強行性之法律規定而訂立的法律行為無效，但法律另有規定者除外。”鑑於第一三／二○一七號法律規定，不動產的租賃合同應以私文書訂立，且合同的簽名要“認筆跡”，因此，如租賃合同沒有以私文書訂立，又或即使以私文書訂立，但其簽名沒有“認筆跡”，該合同即屬無效。

不過，如租賃合同沒有以私文書訂立，又或沒有“認筆跡”，是否就必然不會產生任何法律效果？《民法典》第1032條第二款對此作出了規定，“即使欠缺書面憑證，只要能證明該欠缺可歸責於一方當事人，則他方當事人仍可藉其他證據方法使不動產之租賃獲得法院承認，但法律另有規定者除外。”我們認為根據該規定，出租人或承租人如能提出有關的證據（例如人證、銀行帳戶紀錄），仍可透過訴訟途徑請求法院承認有關租賃關係。雖然法律有這規定，但我們必須強調的是，最適當的做法就是當事人應該遵守有關法定方式，即訂立不動產的租賃合同以私文書作成且將合同的簽名“認筆跡”。

註：本文內容主要參閱第一三/二○一七號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的規定。

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