對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見（四）

因此，澳門都市更新股份有限公司作為都市更新執行主體的定位是協調者的角色，都市更新工作對於城市發展具有關鍵意義，都市更新公司更是在整個更新過程中唯一全程的參與者。政府提出都市更新規劃後，將交由都市更新公司負責執行，而持有物業的小業主可以要求都更公司協助重建，雙方共同協商合作條件。

都市更新公司在現行制度中賦予的角色主要在執行主體及徵購兩個方面，執行主體的角色主要關注與政府機關和都市更新委員會的協調，在涉及政府公權力的行使時，都市更新公司能夠承擔政府與居民之間的信賴基礎，同時有效率地進行涉及市場運作的部分；都市更新委員會委員組成部分來自澳門不同界別的人士及團體，可被視為澳門社會的縮影，應可加強發揮其作為主要諮詢機構的角色。因此，都市更新公司與都市更新委員會、城市規劃委員會、相關政府部門之間應設立恆常溝通機制。涉及徵購方面，則主要關注與業權人、私人實體及都市更新相關專業服務提供者的協調，使重建項目能夠順利完成。

都市更新成功與否很大程度將依賴政府強化其引導者及促進者的角色，透過立法或修法方式，構建有效率的“政策配套+管理體系+實施計劃”的全方位機制。透過充分利用都市更新公司為非政府部門的身份，盡量免除政府繁複的程序和行政部門工作上的限制，發揮私人企業的行政自主性，包括融資能力，如借款、貸款、發行債券和投資權力。

雖然都市更新公司並非以創造盈利為主要目標，但必須追求高成本效益及充分利用規模效應，以達成有效率的運作模式。針對部分私人實體在進行開發時的批地方式、需繳付的稅費等，基於都市更新公司公共利益的目標，可考慮重建項目免補地價、豁免稅項、放寬建築地積比率等，增加其財務的可持續能力。

八、都市更新對於維修保養和修復、保育和活化的促進作用。

如諮詢文件中所述，都市更新除重建外，應該包括推動現有房屋持續維修更新，提供資源延續現有建築物壽命。現時房屋局為樓齡三十年以上的樓宇提供“樓宇維修資助計劃”，建議應該充分利用這項計劃，加強執行舊建築物維修保養的現有法例，並進一步完善樓宇長期維修策略。

再者，現行澳門法例亦有要求業主維修及保持建築物安全及衛生；在執行方面未達到滿意程度，因此應積極考慮成立恆常專業機制執行強制驗樓，更充分掌握澳門所有樓宇的狀態，適時推行重建、維修保養和修復、保育和活化等都市更新措施，以保證樓宇安全，以及保障人身安全。在對老舊樓宇使用現況進行監察的過程中，可同時為具備條件的樓宇提供資助、安裝提升老年人安全性和舒適性的措施，包括樓宇出入口建設輪椅用人造斜坡，在走廊通道樓梯等區域建設扶手，樓梯升降椅等。

九、結語

都市更新是澳門絕大部分居民多年來期盼的重要工作，不獨是提升市民生活質素方面尤其重要，在澳門面對大灣區機遇及挑戰的思維上，都市更新亦成為澳門城市定位及提升競爭力的重要元素之一。都市更新的順利實施有賴於最大程度的社會共識。都市更新公司作為主要執行實體，必須全力協助促進社會共識，強化廣泛諮詢平台，打造公平及有效率的運作模式，以及充分推動以人為本的都更理念。（全文完）

謝思訓