對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見 （三）

五、確保實施者已善盡一切可行的途徑且徵購為最後的手段

為針對整合業權，香港、新加坡及台灣都賦予政府部門因為公共利益而取得土地、住宅或工商業用途不動產的權力，用作重建或道路擴建，令都市更新工作得以推行，可見徵收方面的法律法規是推動都市更新工作必須考慮的議題。

雖然徵收（徵購）對於都市更新的推動有着重要的作用，但同時對於私有財產權帶有嚴重且具不可逆性的限制，因此當中的整個過程都需要有明確的規範，包括徵購前的協商過程，確保實施者已善盡一切可行的途徑，以避免重建項目的實施者因為被賦予徵收的權力，而對業權人或利害關係人採取消極的態度協商。

為保證協商過程的積極性和有效性，業權人的參與和實施者對於物業價值的認定是兩項最重要的元素。前者可行的做法包括召開分層單位所有權人大會、寄送掛號信等，以確保業權人知悉重建計劃及其應有權益。

後者則應充分利用獨立專業估價機制，運用公平專業及客觀的方式定出價值，縮窄業權人及實施者在都市更新過程中的有關物業價值方面的爭議，及為日後可能需徵購時的正當性，並提供物業補償金額的參考基準。

六、諮詢文件中對業權人現金補償的適用範圍尚未涵蓋徵購價格

現金補償是都市更新眾多議題中，業權人最為關注的一項，其中包括兩個面向：一、實施者（澳門都市更新股份有限公司或其他私人實體）向業權人提出收購時的價格基準；二、徵購價格。兩者在價值認定上的基準並不一致的，參考其他城市的經驗，前者為着促進重建項目的推動，往往在物業價值的基礎上加上一定的溢價，而後者僅會按物業的價值釐定補償金額。

諮詢文件中，為現金補償如何釐定提出三個主要的方向：按劃一訂定的樓宇樓齡標準作出補償；參考樓宇當時的市場價值，並在此基礎上再額外按樓價的某一百分比作出補償；參考重建後的建築物容積率等標準，建立多元式的現金補償機制。

前兩項為香港市建局收購重建項目時的主要做法，涉及物業價值以外額外的溢價補償，同時亦僅為香港市建局在提出收購時的內部指引，而並非執行強制售賣的補償基準。

而澳門都市更新公司私法人的法律性質，亦有別於香港市建局公營機構的角色，釐定現金補償金額的方式不適宜按都市更新法律制度諮詢文件中，以法律或其授權的行政法規訂定。

至於第三項（按物業重建時的可建造性現金補償）是台灣主要採取的補償模式，相對台灣的城市規劃及物業評估業界認證制度，澳門在這兩方面的制度尚未完善，在制訂執行上的細則時，需要更為留意。

這三種釐定現金補償金額的方式，皆是各地負責推動都市更新的實體常用的方案，透過綜合多個受政府專業認證、獨立第三方評估機構對物業現值、重建項目發展價值等不同角度的價值認定，並在此基礎上，加上一定的溢價作為現金補償的金額。但是對於徵購時的價值基準，在諮詢文件中則未有明確的界定。

七、澳門都市更新股份有限公司協調者的角色

就《澳門都市更新法律制度》諮詢文件提出的實施模式，澳門都市更新股份有限公司作為都市更新的多元執行主體的其中一環，將取代政府撤回《舊區重整法律制度》法案的執行方式中，政府作為執行實體的角色。

然而，在前述的執行方式中，若被劃定為重整區，而業權人無法自行整合業權，則政府將作為執行實體推動重建項目進行，當中涉及大量政府公權力的行使，都市更新公司私法人的法律性質，難以單獨靠公司本身的推動而達成預期的效果。

謝思訓