對都市更新提出的幾點思考

即使今天在沒有城市總體規劃的條件下，分區規劃（規劃條件圖）的考慮方向仍應該以城市定位方向發展作出可持續的發展政策。澳門城市規劃正處於變革階段，對一個新舊更替中的城市而言，一個長遠、清晰的總體規劃及房屋政策是必須的。當還未有總體和詳細規劃時，可透過因地制宜、因時制宜，制訂專門的都市更新規劃，尤其是針對一些樓齡明顯偏高、樓宇保養狀況極差、已經存在比較嚴重的公共安全和衛生環境隱患等急需都市更新的區域，明確訂定某一區為都市更新區域，該區的樓宇重建便可自動歸入都市更新範疇。

另一方面，都更公司成立後，有三大目標需要處理。首先是舊區重建。目前重建樓宇的最大障礙是業權同意比例。根據現時法規要徵得百分百業權人同意，十分困難。一般情況下，業權人同意率最高僅達七成，建議政府可參考實際情況調整業權百分比，並結合如直接收購部分業權、或由第三方評定業權價格等方式來提高百分比。

都市更新應與城市規劃結合，改善舊區交通、基建、社會設施，應該都可通過都更推動。城市規劃與都市更新規劃兩者關係是動態的配合。隨着社會的發展而變化，互相協調互相配合。制訂都市更新規劃時，需要考慮城市規劃，反之亦然。

至於舊區樓宇拆卸後重建，不代表要將居住人口倍數加大，反而應該透過規劃手段擴闊舊區社會設施空間、停車場、馬路等。都市更新是推動經濟適度多元的重要機遇，都市更新可以活化舊區，吸引中小企進入經營，並把遊客引至舊區作深度遊覽，分散區域人流壓力。

事實上，都市更新目的是用來解決原有市中心功能萎縮的問題，其處理方式除了整建、重建外，亦同時包括活化維護舊建築。若在未具備條件進行規模化的區域整建、重建時，則應加強更新區內建築管理，如強制定期驗樓驗窗，解決現時四千多幢超過三十年樓齡舊樓的外牆剝落、墮窗等問題。當然，加快推動都市更新進度才是舊區活化的根本。

綜合以上的分析，本人對都巿更新提出以下三方面的建議，供各位思考：

一、環保規劃：本澳土地資源貧乏，土地利用應有全盤考慮。在本澳人多地少的空間處理廢物及污水實在不容易，長遠而言必須區域合作，可以考慮海域共管的區域上設置環保設施。

二、交通基礎建設：必須以“區域互補 · 相互發展”的思考下與周邊地區共同發展，利用新填土地及海域管理權，改善區內及區外的交通問題，如輕軌、粵澳新通道及第四條跨海通道等，要明確按照現已訂定的“關節點”，配合城市總體規劃的方向，把點連線，再由線成面去發展，改善市民的生活素質。

三、發展經濟：充分發揮新舊城區以及填海區對經濟空間佈局的協調作用，通過科學合理規劃促進落實澳門世界旅遊休閒中心，推動澳門經濟適度多元發展。

最後，澳門居民期盼已久的都市更新隨着政府剛推出的公開諮詢而向前邁出重要一步，政府亦在公開諮詢中提出了多項建議和想法。無論如何，將來都市更新都需要整體考慮澳門的實際情況，從有效運用土地資源、確保具價值的文化遺產得到保存和更好地活化和利用、從完善交通基礎建設，以及兼顧社會經濟發展與都市更新規劃及城市規劃之間互相協調和互為補充的情況下，有序開展和推動都市更新。最重要的是能夠推動一個符合澳門整體利益和實際所需的都市更新。　　　　　　　　　　　　　　　　　　（下）

澳門工程師學會會長城巿規劃委員會委員 胡祖杰